Category Archives: Life 生活

2019年美國產權法經典案例賞析

L把自己樓裡的帶有家具的公寓租給了醫學院學生T九個月，六月一日生效。 T提前支付了第一個月的租金。當T六月一日抵達公寓時，之前的租客R還在裡面，儘管R的租期五月十五日就到期了。 T向L抱怨，L表示可以把R六月十五日趕出去。 T六月十六日進入公寓居住。   T楼上的公寓住着乐队成员C。乐队日常排练噪音影响了T的学习，T向L抱怨。在七月十五日，该乐队在C的公寓被逮捕因为扰乱和平。T的日子安静了。 七月十六日早上，T公寓的浴室花洒只有冷水。T抱怨，L立刻请水管工修好了，可一周后又坏了，T忙于学习没有告知L。T学习很忙忘了告诉L。 八月三十日，T公寓的炉子坏了。八月三十一日，T受够了所有的事情，敲了L的门，把钥匙还给L并说：“这里就像动物园一样，你就算给我钱都不住。” L拿回钥匙说：“好，行，如果这是你想要的。”  T停止付租金，也没有再回去公寓。 L起訴T違反租約，要求特殊賠償，未支付的租金和未來期待的租金。 L會有如何起訴呢？ T會如何反訴或者辯護呢？結果如何？ 房東有責任驅逐到期不走的租客以及把出租房維護成可居住的環境。 L該驅逐讓過期不走的租客讓T六月一日入住，但是卻推遲到六月十六日才讓T入住，所以違反了房東該提供給房客的居住責任。 L知道樓上每日有排練有噪音沒採取手段去製止，嚴重影響了T正常享受和使用出租屋，特別是醫學院學生需要安靜環境去學習，違反了covenant of quite enjoyment，造成了constructive eviction。七月十六日水管壞了L請人修好後一周又壞了，第二次壞T沒有告知L。 T爐子壞了也沒有告訴L。所以L沒有違反implied warranty of habitability。   房客有責任付房租並且不浪費。有三種waste，affirmative waste指的是房客故意損毀或者房產貶值，permissive waste指的是房客的疏忽導致了損失或者房產貶值，ameliorative waste指的是房客在房東沒有准許的情況下改變了產權。 L會說T是第一種waste，因為T在水管第二次出現沒熱水的情況沒有告知L。 T的租約沒超過一年，所以是月租客戶。八月三十一日L和T的對話可以看出雙方想終止租約，儘管沒有書面合同，L拿到鑰匙屬於默認同意，在T搬走後L應當立刻把房子轉租降低自己損失。由於六月十六日到七月十六日有樂隊排練干擾了L享受出租屋勝訴可以不用付租金。但是之後到八月三十一日T爐子和水管壞了沒告知房東，所以這一個半月要付房租。 T有付一個月房租的押金，所以只要補齊剩下的半個月的就好。 L可以要T住過欠的房租，但是不能要未來的。   All photos come from Google Image, for educational purposes.

加州黑暗面：你可能不知道的九件事

說到加州，大部分人的刻板印象不外乎是一年四季的陽光沙灘比基尼，開在高速公路上的名車奔馳，走在羅迪歐大道上的貴婦血拚，移民者蜂擁而至的夢幻殿堂，好萊塢的完美家庭樣板。在這裡定居置產往往會被認為跟出頭天畫上等號。每個人來這裡追夢都能功成名就，追求藝術音樂電影或明星夢，只差沒補上一句「有夢最美，希望相隨」的老梗選舉口號。 不是說上述的加州面相不真實，而是真正符合達標的人少而又少。大家往往只呈現加州少數閃亮亮的一面，但真正在地人所碰到的狗屁倒灶的黑暗則相對少人討論。如果你相信上述的粉紅色泡泡，而且想繼續持有這樣的浪漫憧憬，那麼建議下面文章最好還是別看。反之，如果你想理解加州的真實面相，甚至有考慮來這裡留學工作或是定居，那麼請你一定要先看看這篇文章。 1、戲劇性的加州腔 加州人腔調跟美國其他地方用語不太一樣，用字遣詞要比較誇張，說not bad還是good會令人感到沒有誠意，必須要說wonderful fabulous amazing還是great才可以（題外話，曾經一個病人問我他的牙齒補的如何，我用專業且平靜的語氣說It’s good，他就皺皺眉頭，「甚麼？只有good？你應該要告訴我這是全世界最棒的牙齒。」但我無法就範，因為我本身覺得專業不該隨意誇大誤導。） 除此之外，美國人常嘲笑的Valley Girl Accent也出自於南加州，雖說這個腔調被用來嘲笑無腦膚淺人士，但用的人其實多又多。常常說like、as if、very、whatever、bitchin等等，配合誇大的手勢和語氣。最好的樣本來自於1995年的校園青春喜劇Clueless女主角的完美詮釋。 2、加一桶油讓你扶心臟 除了少數那一咪咪的城市以外，在美國沒車就等於沒腳。因此油價成為日常生活中的主要開銷之一。不用懷疑，油價最貴的州永遠是加州難波萬。根據今年釋出的平均油價，加州是$4.656（最近又因為打仗的關係破５），反之加州死對頭德州則是$2.912（延伸閱讀：美國加油全攻略）。我承認去年時跑黃石國家公園一趟回來，印象最深刻的不只是黃石的大山大水，更多的是沿路上紅州的便宜油價。 3、房價貴到不可思議 你知道電視上通常會上演房屋大改造計畫的節目對吧？美國的頻道叫做HGTV，但每次看這些節目都會讓我和Ｃ覺得很想哭，只因為其他州的房價，很多時候遠低於加州的頭期款（菸）。根據去年的房屋價錢顯示，加州的平均房價在$50萬，而美國平均房屋價格是$27萬不到。不過先別開心得太早，這價格通常在些加州鳥不生蛋的地段，想在洛杉磯的好學區好地段買房最好準備200萬，關於這點分析請看我之前寫的那些在美國落地生根的人。我的朋友霸氣醫師Ａ姊找房找了一年多，預算在300萬，到現在還沒有著落，而她不是唯一一個。在加州不但房子貴到爆，很多時候想買還一屋難求（延伸閱讀：打敗現金的洛杉磯搶房記）。 4、有些奇怪的法律： 以下的行為如果觸犯視同犯法（取自於iHeart電台） 在亞凱迪亞，只要遇到孔雀必須讓行。 在洛杉磯不能洗鄰居的車子（除非經過他同意他）。 在Long Beach，車庫裡只能放車子，不能放其他東西，同時在迷你高爾夫球場不能罵髒話（？！）。 在聖地牙哥，如果你在2月2日以後還有聖誕燈飾的話，會被罰$250美金。 在Fresno必須要尊敬蜥蜴，不得擅自打擾。 5、左膠殿堂下的後遺症 加州在美國政治領域裡面等同於極左進步派的極致，反之德州則是保守派的大本營。這樣情況有好有壞，好的比如對於防疫會比其他州相對來的認真，比其他州更願意戴口罩，但壞處除了因為刪除警力而許多地方搶案不斷（延伸閱讀時事文：騷動的美國）。我有個住洛杉磯二十幾年的親戚曾經被歹徒闖入家中偷取現金，而他們住的地段卻是學區10/10的「好區」。加州州稅交的比別人多，房屋稅也比別人重，但你問我有因此而感到比較安全嗎？答案卻是沒有。 6、稅金貴又貴 加州除了油價高以外，另外一個永遠難波萬的則是州稅。美國除了要上繳聯邦的所得稅以外，其他大多數的州都都要交州稅，加州居民就要繳付額外12-13%的稅。對一個中產階級來說，聯邦州稅城市稅，外加保險或養老金扣一扣，薪水只拿了一半左右回來。 7. 野火燒不盡、海嘯吹又生 加州野火一年比一年糟糕，去年大火嚴重影響紅杉樹國家公園生態，ABC報導指出，去年野火導致加州超過三分之一的樹林都被燒毀，包括上千顆紅杉樹，其中不乏歷史悠久的樹林，嚴重到連最古老的大樹General Sherman都必須用鋁箔紙包起來，以防被燒掉。但即便如此年依舊會有人跑到乾草堆旁邊去放鞭炮或是用爆破的方式來看自己生男孩是生女（？！）。 8、對外來者的矛盾 加州州稅昂貴不是沒有原因，但是否該給予非法移工這麼多的補助卻一直都是棘手且爭議的問題，畢竟加州人口有十分之一都是非法移民，他們通常做著沒人想做的苦力工作，順帶推動加州經濟。除此之外，加州是全美國移民者最多的地方，四分之一的人口全是移工，約1100萬人。但其中，政府粗估大約有250萬都是非法移民。在加州，無論合法移工與否，通通享有許多其他州所沒有的權力，包括拿美國駕照、大學拿州內學費（州內州外的學費差大約一倍以上）等好康。加州人雖說享受著這些非法移工帶來的便利，但同時卻也對照顧非法移工而導致的昂貴州稅感到十分困擾。 9、受不了加州離開？其他州並不歡迎 近年來由於加州物價上漲的太快，因此出現了大批出走加州潮。許多加州人紛紛往德州、西雅圖、甚至是愛德荷州前進。但許多當地人卻對加州人的紛紛來臨並不開心，一方面是加州人藉此炒高這些區域的房價，改建古老樓房，讓當地人覺得失去當地的歷史之餘，也因為房價攀升而本地人無法負擔，因而對加州人感到反感。 上述這些雖說不見得在社群媒體上擁有廣泛討論，但卻是加州在地人的真實暗黑日常。有意思的是，我有許多病人在跟我抱怨加州有多糟之後，卻還是願意死心踏地的留在加州。至於原因，請待我下回分享加州吸引人的地方，而這些原因往往和文章開頭的粉紅泡泡完全沒有關係。

2019年美國民事侵權法經典案例賞析

D是培育狗的專家，有一些八周大的小狗要拿出去賣。 B和C到D家去看狗。 D邀請他們去客廳看小狗並說：“做什麼都行，別去走廊盡頭最後一間房。” 在B和C檢查小狗的時候，最大的小狗，在毫無預料的情況下，下重口咬了C的手。 D告訴B走到走廊盡頭的浴室拿些創口貼。 忘記了D之前的警告，B打開了走廊盡頭的門，以為是浴室，進去後才發現D在裡面關了隻巨大的寵物猩猩。猩猩跳到B和門之間，敲打胸部吼叫，B驚呆了。 查看C被咬的傷口後，D錯誤的抓了瓶強溶解劑，以為是消毒液。當D往C的傷口上擦拭時，C開始大叫疼痛。聽到C哭後，B在越過猩猩的途中被猩猩在頭上刨了個很深的傷口。 B和C在受到驚嚇和傷口疼痛的情況下飛速撤離了D的房子。 B和C起訴D要求賠償他們受到的傷害。   C該起訴D什麼？ D的辯護呢？結果如何？ 由於大一點的小狗是毫無預警的咬人，所以如果以strict liability起訴D不會勝訴，但是可以起訴negligence。 D在自家客廳向客人展示小狗，所以對於可預見的客人是有責任的。 B和C進入D家是為了看狗買狗，所以是D的invitee，D對他倆是有責任的。作為房主，對於邀請來的客人需要合理檢查安全設施，並告知危險。可C被咬時D在場，儘管C被咬是無法預料的，但D沒有合理看慣好小狗不去咬人，沒有用圍欄把小狗圈起來遠離客人，還是違反了自己的責任。 D沒有告知C小狗咬人的危險也沒有阻止危險發生，所以D導致了C受傷。 D沒有看好小狗導致他人受傷是可以預知的。因此D要付C被咬傷的醫療費。 D在處理C傷口時拿錯了處理傷口的消毒液違反該對邀請來受傷的客人的責任。 D會辯護說他是忙中出錯了，但是常人在處理傷口時會仔細檢查瓶子再塗藥，所以D還是違反了自己的責任。 D拿錯消毒液導致C承受了更大的痛苦和傷害。 D會辯護說contributory negligence因為D如果不把自己的手指靠近小狗就不會被咬，但是C會反駁說他不知道沒有被圈起來的等待被賣的小狗會攻擊人，所以這個辯護不能用。 D還會辯護說C把手靠近小狗就有Assumption of the risk，但是C會反駁說不知道會咬的這麼嚴重，所以這個辯護也不好用。 D最後會辯護說comparatively negligent，這個辯護也不會成功因為C並沒有做什麼很越舉行為。所以C起訴疏忽會勝訴。   B該起訴D什麼？ D的辯護呢？結果如何？ 巨大的猩猩屬於野生動物，所以D對於在家裡養的猩猩弄傷人有責任，B起訴strict liability會勝訴。 D雖然說了不要進走廊盡頭的門，但是沒告知B裡面有猩猩，結果導致去拿創口貼的B誤打誤撞進去受傷。如果B也起訴negligence的話也會勝訴因為D對B有責任告知走廊盡頭的房間有猩猩卻沒有導致B受傷，此處沒有辯護可用。   All photos come from Google Image, for educational purposes.  

聖地牙哥天然氣與電力公司提醒民眾小心詐騙！

最近許多聖地牙哥地區的民眾對收到上漲的電費和瓦斯費抱怨連連，對於要分攤因疫情上升的相關支出趕到不滿，而不知道詐騙集團是否是看到聖地牙哥天然氣與電力公司（SDG&E）是民眾最近的討論焦點，趁勢推出新一波的詐騙電話，SDG&E公司本周發出聲明，警告聖地牙哥地區的用戶千萬小心，不要上當。

2018年美國憲法經典案例賞析

五年前，X州購買了破產的R公司的鐵路。鐵路一直是X州的重要運輸系統承載了70%的貨運。R公司的運輸費一般低於其他鐵路公司。在簽署授權購買R公司文件時，州長說將會保證繼續為X州鐵路貨運服務。 P是和X州接壤的Y州居民，在Y州種植蜜瓜賣給X州的雜貨商。在R公司鐵路被X州買下之前，P一直用鐵路運輸蜜瓜給X州客戶。P最近五年失去了幾乎所有在X州的客戶因為鐵路運輸空間的不確定導致P不能即時寄送成熟的蜜瓜。 C公司在Y州生产冰箱并卖给其他州，包括X州。C公司失去了X州的零售客户因为使用R公司铁路无法保证寄送日期。 P和C公司一直重复被X州政府要求放弃已经预留的铁路货运空间，让给X州的生产商。他们在X州的联邦法院起诉X州。 P和C公司可以用那条宪法起诉呢？法院会如何判决？ P和C公司都受到了经济损失，原因是X州保护本地商户使用铁路优先权，法院有解决问题的能力，只要不让X州继续保护本地商户使用铁路优先权就可，所以P有立场起诉。P已经损失了五年，所以案件已经成熟了，并没有错过赔偿的时间点。 X州的製造商比外州的在使用鐵路的問題上有優先權，因此有美國憲法裡面的Dormant Commerce Clause（DCC）的問題。國會有權規範跨州商業行為，包括了跨州商業途徑（公路/鐵路/水路），跨州商業的工具（卡車/船/飛機/網絡），以及經濟行為地跨州商業的重要影響。但是，這些權利並不是絕對的。州內有權規範商業如果法規並沒有優先於聯邦法律並且沒有歧視外州人。如果州法在表面上歧視外州人，就違反了DCC，除非法律為了吻合緊迫的州內必須利益。如果法院認定沒有歧視且對跨州商業沒有過度的傷害的話那就可繼續。個人和企業都可以作為外州人起訴。P和C公司會辯護說X州讓本地公司擁有鐵路運輸的優先權並沒有去滿足政府的必須利益。X州會辯護說本來鐵路公司就要破產了。但是X州確實有歧視別州商家的行為，因此違反了DCC。有兩種DCC的例外可用，要麼國會允許，要麼州政府的行為是為了參與市場。X州政府擁有R公司鐵路，該鐵路佔領了70%的貨運市場，但X州並沒有完全禁止外州人使用該鐵路，所以X州的的讓本地公司優先使用鐵路的行為滿足了參與市場競爭的例外。從很多判例可以看出，比如釣魚執照和學費和高爾夫球場費等等，每個州在一些公共項目收費時可以給本地居民比外州便宜些的。給因此，沒有違反DCC。 Privileges and Immunities Clause of Article IV （P&I）保證了每個州的公民在任何州都有特權和豁免。除非特殊情況，如果某州的法律如果歧視外州人基本權利或者民事自由權（比如賺錢養家）就違反了P&I，。P會說X州給本州公司鐵路優先使用權妨礙了P養家糊口賺錢的行為並且歧視了他。因此P會在P&I條款上勝訴。該條款對企業和外國人無效，所以C公司無法使用。 如果P起訴美國憲法第十四修正案里的equal protection認為X州沒有平等對待自己和X州的本地商戶，但應該不會勝訴，因為跨州運貨不是基本權利，所以政府很容易證明自己的行政目的。 如果P起訴due process認為X州給本地商戶優先權並且自己權利被剝奪也不會勝訴，因為P失去的是經濟自由而不是基本權利。C公司也以差不多的理由敗訴。 C公司可以起訴X州優先本地商戶使用鐵路損害了C公司原本的合同責任，目前只是說C公司失去了一些客戶，如果C公司能證明有合同但是因為X州的行為導致無法履行合同責任是會勝訴的，除非X州能證明優先本地商戶是用鐵路的行為能滿足重要政府利益吻合中度監管。 All photos come from Google Image, for educational purposes.  

出租房保险是什麼? SWI黃卓森保險

很多人在美國都有投資房地產，買了房子租給房客。對於這種出租房子也有專門的保險，叫做出租房保險。一般來說保險公司的出租房保險不承保短期出租的房屋，一兩周這種都是沒有的，最短期限為一年。

2018年加州共同財產法經典案例賞析

W是做了多年會計的加州居民，在2010年退休並拿退休金。W收到了一整筆大額的退休金，並且每個月還有退休金，W把退休金都存在M銀行。W用那一整筆大額退休金作為首付買了個房子，貸款和房子都在W個人名下。 在2011年W碰到了在本地商店工作的加州居民H。W和H於2012年結婚。H在V銀行用自己名義開了賬戶存薪水。W做自由會計師職業並把收入還存到M銀行。 W和H在婚姻內用H的賬戶支付所居住的W的房子的貸款。W的婚後的自由會計師職業收入不足以支付婚後日常開銷，所以W用了自己每月養老金來支付日常開銷不足的部分。 2013年，W和H用W賬戶的錢買了摩托艇。2014年，D開車不小心撞傷了H。2016年，W和H永久分居，H從房子里搬走並且不支付貸款了。2017年，H車禍案子收到D的調停金為三萬美金。2018年，H開始起訴離婚手續。   根据加州法律，W和H对于房子、摩托船、个人伤害调停金各有何权利和义务？ 房子是W在結婚前用自己退休金付首付並貸款購買在自己名下的，所以屬於個人財產。沒有任何文件可以證明W有意願把房子變成共同財產。在W和H在2012年到2016年婚內同居這段期間，用的是H的賬戶支付貸款。H婚後收入屬於共同財產，因此這四年的使用共同財產支付的房貸。離婚的時候如果不賣房子W要用個人獨立財產來報銷共同財產支付房貸的部分，所以W要退還給H一半共同財產支付的房貸費用。如果離婚時房子賣掉的話，還有一種算法就是這四年房貸屬於共同財產，H和W按比例平分共同財產部分，W拿走獨立財產支付的部分。 W在婚後做自由會計師賺的錢都屬於共同財產，但是W婚前得到的每月退休金屬於獨立財產，所以W在M銀行的存款屬於混合了共同財產和獨立財產的。由於W的婚後的共同財產收入不足以支付日常開銷，所以W用了自己每月養老金來支付日常開銷不足的部分。由此可看出共同財產部分每月日常開銷早就花光了，W還用了獨立財產作為禮物來補貼家用。儘管摩托艇是婚內購買，但是用W的個人財產購買的。H會辯論說自己在婚姻中收入不高是弱勢群體並且W用個人財產買摩托艇屬於違反了誠信責任。這就要看法院最後的判決了，但非常大可能性法院會判決摩托艇是W的個人財產。 儘管H是在婚內受到車禍傷害，看起來賠償金像是共同財產，但是離婚的時候一般法院還是把賠償金還是給受害的配偶，但如果沒受傷的配偶付出了很多勞力照顧傷者，那麼法院會判一部分賠償金給沒受傷的配偶，最多50%。 All photos come from Google Image, for educational purposes.