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美國產權法中的 Security Devices in Land

抵押貸款的交易包含兩個文件，分別是the note欠條和the mortgage抵押貸款。Note欠條指的是欠債的證據的文件。欠條是borrower借款人的個人責任，如果借款不還款， lender貸款方可以用欠條去訴訟借款人。抵押貸款是一種security device抵押方式，如果不償還貸款，就可以出售產權。抵押貸款給予了貸款方產權的security interest抵押利益，所以貸款方就不僅僅依賴於借款人的個人的信用了。在欠條有爭議的時候，抵押貸款讓借貸方直接對產權有追訴權。盡管在抵押貸款交易中需要這兩個文件，但是現在很多州只用一個也行。 Purchase money mortgage購買財產抵押指的是為了購買的土地而抵押貸款。如果借款人已經擁有土地並且用於另一個借貸，那就不是Purchase money mortgage購買財產抵押了。購買財產抵押比其他種類的貸款有優先權。如果貸款是為了房子提升價值，那麽貸款就成為了home-improvement mortgage。 Balloon payment mortgage大額尾付貸款，這種就是說分期付款利息直到貸款終結的那一日，並且在終結的時候要把本金付清。打個比方，銀行借給你十萬，期限是五年，利息每年是百分之十。在前面四年的每年末，借貸者必須付給銀行一萬利息，在第五年末的時候，借貸者不僅要付一萬利息，還要付十萬本金。所以說借貸者在五年中總共要支付十五萬。 Amortized payment mortgage固定還本貸款，一般的十五年或者三十年的月供房貸都不是大額尾付貸款。 Defeasible Fees 可贖回費，在古老的基本法當中，產生貸款就必須有可贖回費，所以說借款方必須給貸款方一些現在的利益，那麽借貸方就可以得到未來的利益。 Installment Land Contract分期土地合同，這種合同就是買家買土地的時候，賣家同意把產權在最後付款結束後轉給買家。當所有付款結束後，買家才會有產權。這種合同對於賣家來說的好處就是當買家拿不出錢來的時候賣家不需要賣掉產權，並且如果買家反悔，賣家可以把之前的付款作為賠償。 這裏還有一個很有意思但值得註意的事情，就是“Subject to the mortgage”和“Assumption of the mortgage”。如果你買賣產權時上面寫的是“Subject to the mortgage”，那麽新的買家對於原本沒有結清的貸款是沒有個人責任的，如果原本的賣家沒有按時付貸款，貸款方不能告新買家。如果產權賣掉後還是資不抵債，貸款方還是不能告新買家，只能讓賣家個人負責。但如果是“Assumption of the mortgage”，那麽新買家就要承擔所有責任了，如果不按時付貸款，貸款方可以告原本的賣家或者新買家，但是新買家對於貸款負最大的責任。如果產權賣掉後還是資不抵債，貸款方又去告了原本的賣家，那麽賣家可以又去告新買家的。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

聖地亞哥房地產律師 | 房產中介千萬不要犯這三個錯誤 {SOFUN法律}

做房產中介/經紀人，在處理房產買賣時總會犯一些錯誤，特別是新進的房產經紀人。導致最后錯失客戶，卻還不自知緣由。仔細看看下面這3個常犯的錯誤，如果犯了請一定記住不要再犯！

美國公司法中的 Piercing the corporate veil

成立一個Corporation其中最大的一個好處就是公司的債務不會外溢到公司外面，公司的股東的個人資產是不會被公司的債務連累的。但凡事無絕對，在一些情況下法院會用Piercing the corporate veil（以下就都簡稱Piercing）這個原則在公司之外從公司擁有人、董事會成員、股東的個人資產上追究債務。Piercing這個詞組的書面意思有點類似於我們中文的捅破紙窗戶的概念，法律意義上我們可以想象公司有一層保護的外殼，但是要打破這層外殼的意思。法院認定Piercing成立有下列六種因素，並不需要證明全部六個因素才能認定Piercing成立，合同債權人需要證明兩個因素，民事債權人只需要證明下面一個因素。 六個因素包括： Basic corporate formalities not followed最基本的公司手續不完善。如果一家公司只被一兩個股東擁有，並且沒有遵守基本的手續，就會有一定的風險被Pierce。要看這家公司在做生意的時候有沒有遵守一個公司的該有的運營方式，比如常規會議、各類記錄等等。 Corporation undercapitalized公司資金嚴重不足，如果股東在成立是沒有註入充足的資金去維持它該有的日常開支和應付風險的現金，如果一旦背負債務就只剩空殼。註意這裏只看成立時候的註資狀況。 Commingling of corporate assets and shareholders personal assets公司資產與股東的個人資產混在一起。尤其是股東把公司的資產拿去做個人用。 Corporation dominated/controlled by an individual or another corporation企業被個人或者其他的企業因為大幅控股而控制。看的是主要的股東是不是把公司的營利都吸走了，導致公司無法積累資本擴大規模或者承擔風險。 Alter ego theory第二自我理論，按我的理解應該叫分身理論。想象一個母公司成立了一個子公司，母公司家大業大，顧客都是沖著母公司的面子來的，就算出事你母公司也賠得起是不是？但這個母公司非要用子公司跟客戶簽合約，子公司除了掛了個牌，身後的賬戶，經理人，員工，產品，甚至場地等等公司各方面其實都是母公司的，但如果一出事，母公司就把子公司往外一丟，任其自生自滅，回頭再成立另外一個子公司，如此往復。每個子公司都好像是隨時都能被放棄的克隆人一樣。 Corporation form was used to commit fraud 公司涉嫌詐騙，如果以公司的名義用不誠實或者不公正的行為違反了債權人的權利，法院就很可能認定Piercing，來從公司負責人那裏追究債券。 看了以上六個因素，不難發現它們的共同點就是防止公司擁有人利用公司債務不外溢這個特點當做保護傘，隨便成立一個公司，通過公司或是胡亂操作，或是積累債務然後一跑了之。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

聖地亞哥房地產律師 | 房客千萬不要犯這三個錯誤

不管是留學生或新移民都需要解決租房問題。但是由於人生地不熟，對相關的法律法規也不了解，所以經常遇到麻煩。加州的房屋法律十分保護租客，這也讓房東們不得不通過其它的途徑維護自己的利益，這就導致了留學生、新移民租房市場的不少“潛規則”。我們今天邀請景律師來談談“房客千萬不要犯這三個錯誤”~

美國法律中的 Harmless Error Doctrine 無害錯誤原則

今天談美國刑法上訴裏爭議大槽點多的無害錯誤原則，通過前面幾篇關於上訴的介紹，大家已經了解了上訴過程是一個中級法院給下級法院挑錯的過程。當然有些一審的錯誤足以造成不公的判決/嚴重侵犯被告的權利，所以可以發回重審或者推翻判決；但不是所有一審的錯誤都足夠重大，這時候中級法院就會判定 “雖然下級法院在這裏有錯誤，但不影響判決結果，所以維持原判” ，這就是無害錯誤原則。舉個簡單的栗子，如果一審中已經有三個可靠的目擊證人甲乙丙作證看到被告搶劫，但另外有一個證人丁明明沒有親眼看到但硬要作證說看到被告搶劫。甲乙丙的證詞足以定罪，即使讓丁出庭作證確實是個錯誤，但對一審判決沒有什麽決定性的影響。 雖然上面的定義在字面上足夠清楚，但實際運作中，中級法院如何定義“一個錯誤對一審判決的影響是否足夠重大”依然模糊不清。現在有兩套流行的理論，1）如果錯誤以外的其他證據足夠可靠，那就維持有罪原判；2）即使其他證據足夠可靠，依然要看這個錯誤對陪審團的判斷有沒有造成影響。即使這兩套理論看起來差別不大，還是會讓同一個案件產生完全不同的結果。第一套理論在實行上要比第二套理論省錢省時間，但也很容易讓無辜的人坐冤獄。出於法律資源的考慮，大多數法官傾向於第一套理論，但呼籲廣泛運用第二套理論的呼聲越來越高。 不管哪套理論，無害錯誤原則都有一個非常明顯的缺陷，那就是上訴法官都要預估“如果沒有這個錯誤，一審陪審團會不會受到影響，導致至少會有一個人得出不同的結論，從而達不到12-0的有罪判決。” 中級法院不可能把當時陪審團的12個人找回來再審一次，要得到這個問題的答案就是法官根據案情證據推斷的結果。但這個推斷的過程也沒有一個標準，說句不好聽的就是法官自己的腦補，法律的公平公正的屬性在這裏大打折扣。尤其結合我們之前講過的，大多數情況下，上訴過程不會搜集也不會采用新的證據，上訴的判決基本上都靠一審的卷宗來決定。但身為被告肯定會把最新收集到的開罪證據一起上交（比如現場找到的DNA跟被告不符合之類的證據）。法官因為上訴程序的限制，硬要裝作沒看到這些板上釘釘的脫罪證據，硬是要用無害錯誤原則維持原判。而被冤枉的被告只好去走另外一套叫做Habeas Corpus的程序，那個程序的流程相比之下要慢得多，耗日持久的等待脫罪的時候就繼續坐著冤獄，無端消耗著被告的時光，也是浪費了司法資源。 無害錯誤原則在被告的維權路上說它是惡名昭彰也不為過，其缺陷不足都很明顯，是上訴程序太過死板不變通的一個表象，是上訴需要改革的一個重要節點。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

美國上訴復審標準Standard of Review（下）

今天我們繼續介紹美國中級法庭對美國下級法庭的檢查的幾個不同的標準。 Abuse of Discretion （濫用自由裁量權） 如果中級法院采用濫用自由裁量權標準，中級法院只有在確定堅信下級法院在使用自由裁量權、衡量定罪因素時犯了錯誤的時候才能翻案，也就是說濫用自由裁量權標準對下級法院判決的尊重比上期說到的Clearly Erroneous標準還要高。 這裏先解釋一下什麽叫衡量定罪因素。有些法律定義相當明確，比如非法入室（burglary），進入他人的居所且有意願在裏面犯其他的罪行。（進入）（他人的）（居所）（有意願犯其他的罪行）這四個元素缺一不可，ABCD都同時存在才能定罪。像這樣的法規我們稱之為bright line rule，直截了當，是法官律師最喜歡的。 而有些法律定義則沒這麽明確，需要法官/陪審團根據案情衡量才能裁定，比如我曾經寫過一篇關於版權法fair use的文章（Google搜索sofunsd fair use），對於fair use的裁定就是4個主要因素+一些周邊元素的衡量來裁定的，沒有具體量化的方式，全憑法官/陪審團的“自由裁量”，或者簡言之——“感覺”。 除了衡量定罪因素之外，有些因素比如量刑，監禁判多少年是法官自由量裁的。我們見過罪不大刑卻很重的，尤其在種族歧視比較嚴重的州；也見過罪很重罰很輕的，比如Paul Manafort，應該判19到25年，結果法官給47月，法官給出的理由竟然是“除了我們抓到的罪行之外，Manafort的生活無可指責”。額，法官你確定不是在搞笑……我個人覺得這已經算是濫用自由裁量權了。人權運動之後有些深南州還在按膚色斷案，有過一些這樣的案件需要用到濫用自由裁量權標準的案件，現在要比以前少的多了。 Arbitrary and Capricious 這兩個詞翻譯過來就是“武斷”和“任性”，加起來我就翻譯成“純粹亂搞”標準好了。這個標準針對政府其他部門（林業部、交通部、衛生部等等）相關法律的裁決。法院認為這些政府部門有對自己管理範圍的法律有解釋權，只要有任何理性的（rational）解釋，法院都不會推翻這些部門下的行政裁決。之有“純粹亂搞”的時候才會翻案，比如 跟最高法院解釋相悖 政府部門無權裁決 跟國會的直接解釋相悖 對於法律的解釋完全不合理，等等 Reasonableness 同樣也是針對政府其他部門，這次是對法律的解釋要有合理的（reasonable）的解釋。 “純粹亂搞”針對的是有相關事實的案情的裁決，這次只是純粹的法律解釋。 Substantial Evidence（可靠的證據） 可靠的證據也是一個很少能被翻案的標準，如果一個案子采用的法律和解釋沒問題（不能用De Novo）對於證據的取信程度沒問題（不能用Clearly erroneous）法官陪審團也沒有濫用自由量裁權（不能用abuse of discretion）這個時候還剩下的就只有把所有的證據綜合起來看能不能可靠的支撐一審判決而已。就連在刑事案件一審判決時需要的”beyond reasonable doubt”這個極高的標準，到了這裏也就只剩下“可靠的證據”就可以通過。 至此所有上訴復審標準介紹完了，希望大家喜歡。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

美國上訴復審標準 Standard of Review（上）

今天我們就介紹中級法庭對下級法庭的檢查的幾個不同的標準。同一個上訴案件用不同的復審標準很可能造成不一樣的結果，主要體現在中級法院要對下級法院的判決給予多少的“尊重（deference）”，中級法院給下級法院判決的尊重越高，推翻下級法院判決的難度就越高。采用哪種復審標準由上訴法庭根據案情決定。 De Novo （拉丁文，第二次） 如果中級法院采用De Novo標準，那麼中級法院會完全無視下級法院的審判結果（no deference at all），像一個新案子一樣去對待這個上訴案件。這個標準主要用於下級法院定案時用錯了法律、錯誤解釋了法律，跟憲法有關的案件，或者被告律師要求中級法院對於現有法律做出新的解釋。每當新的法律頒布，下級法庭很可能不熟悉或者壓根就沒有任何參考依據，中級法院對於上訴的判決會給其他下級法院提供參考依據。或者如果社會出現大變動（比如人權運動，同性平權），抑或新科技的出現（比如互聯網，試管嬰兒），會讓很多現有法律沒法應用。這種情況下中級法院會用De Novo標準重新審視案情。如果下級法院的判決不符合當下社會對於法律的解釋，中級法院會詳盡解釋他們為什麼會得出不一樣的判決。即使中級法院同意下級法院的判決但是不同意下級法院給出的邏輯，中級法院也會予以糾正，因為他們的判決邏輯會給其他下級法院提供判決依據，給出的邏輯必須要明確。所以我們上學的時候讀到的案例基本清一色的都是De Novo。 Clearly Erroneous （明顯錯誤） 如果中級法院采用Clearly Erroneous標準，中級法院需要對下級法院的判決給予重大的尊重（significant deference）。當下級法院對於證據的可信程度/證據有力程度的判斷有誤差有爭議的時候，中級法院會用這個標準。通過這個標準要推翻下級法院的判決可不容易，只有下級法院對於證據的判斷錯的離譜（clearly erroneous）的時候才會推翻原判。如果所有的證據總體來說還是有可能合理(plausible)的得出原判，即使中級法院對於證據的判斷跟下級法院不同，也得維持原判。 這裏也說一下possible，plausible，probable三個同樣是表達“可能性”的詞有什麼區別。Possible的可能性最低，只能說聊勝於無，比如中彩票的幾率就肯定是possible。 Plausible是合理範圍內的可能，比如拋個硬幣是頭的幾率就是plausible。 Probable是有比無的幾率更大，中國國足無法進軍世界杯那就是probable。 理解了這三個可能性的區別，我們再回頭看clearly erroneous，中級法院很少會在這個標準下翻案，因為下級法院直接看到證據，而中級法院只是通過文書，所以對於證據的理解是要給下級法院尊重的，所以只要不是錯的離譜就不會翻案。重申一次，上訴的目的是看下級法院有沒有嚴格的遵守流程和標準，而不是案子本身。 All photos come from Google Image, for educational purposes.