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加州在2019年10月3日通過了AB1482，該法律跟租賃法中的租金上限有關。由於近年來加州租金漲幅令人發指，此法令限制了租金的漲幅上限，此法令將於2030年過期。 AB1482對於房租漲幅的控制條款如下，以之前12個月最低的租金為標準，後面12個月內的租金增幅等於（1）5% + 地區住房費用的漲幅，或者（2）10%，這兩個數字裏取低。如果房客已經住了超過12個月，房東在十二個月內不能增加房租兩次。此法令對於3/15/2019現存以及之後的租約有效。如果房東在3/15/2019 至1/1/2020之間已經漲過房租而且超過了此法令允許的漲幅，那麽1/1/2020的租金就是3/15/2019的價格加上允許的漲幅，之前房東多收的租金不退回。舉例，如果在3/15/2019，租金是1000，但是9/1/2019突然漲到1200，漲幅20%。如果這段時間房價漲幅只有2%，那麽AB1482只允許他漲7% （5%+2%），那麽這個20%的漲幅超過了AB1482允許的範圍。所以在1/1/2020，租金就會變成1070。但從9/1/2019到12/31/2019多收的租金房東不退還。 想用合同繞過此法令是不行的，如果租賃合同上有條款讓租客放棄租金漲幅限制的保護，這些合同條款無效。 現在的租賃法裏面有三項是訴訟比較多的，也比較值得大家註意的。第一，如果房東和房客沒有特定的條款，那麽在租期結束後就會自動更新，除非有一方給另一方書面通知租約結束。第二，法律要求，房東需要在租期結束前六十天給房客通知，或者給租約租約少於一年的房客最少提前三十天通知。第三，房東給通知必須是合乎規定的，法律要求這個通知必須包涵必要信息，而且要用法律規定的格式。 現在，AB1482 禁止房東沒有正當理由的中止租約（但有部分例外），因此，AB1482還要求房東給房客終止租約的通知前，必須先通知房客他違反了那些租約條款，並給房客足夠的時間去補救，這樣確保即使房東有正當的理由終止租約，也要給房客一個補救的機會。 如果在限定的時間裏房客沒有補救他的違約行為，那麽房東可以給一個三天期限的退租通知，這時候已經不用再給房客機會補救了。AB1482要求在某些情況下，房東必須幫助房客搬家，房東可以選擇要麽直接付給房客一個月的租金的金額，或者書面免除最後一個月的房租。不管房客經濟狀況如何。 這些特殊情況包括: (1) 房東自住, 在7/1/2020之後開始的租約，如果房客書面同意，或者租約裏允許房東單方面終止租約，因為房東和他的親戚（僅限夫妻、子女、祖父祖母、孫子孫女）要住進來; (2) 房東把這處房產從租屋市場上撤走了; (3) 房東必須遵守政府命令清空房產; (4) 地方法規要求房東清空房產，如果是房客的行為導致房產被清空，房客得不到這一個月租金的補助; (5) 房東想要拆除/大改/大修這處房產，包括移除水管電線、有害建材、除黴這類30天內無法完成且對人健康安全有害的工程，不包括刷油漆這種對人健康安全沒威脅小工程。 如果房東是因為這些特殊情況要終止租約，房東必須讓房客知道房客有得到房東補助的權利。如果房客得到了房東的補助，但在規定的時間內沒有清空，房東可以告房客，要求歸還全部補助金作為補償。如果還有其他法案要求房東給房客補助金，AB1482這筆補助金可以跟其他補助金合並。比如，租金$1000一個月，那麽AB1482的補助金就是$1000。如果還有另外一個法案要求房東給房客$1000補助金，那麽兩個補助金合並，一共只要$1000就好，不是$2000。如果房東有任何不嚴格遵守此法規的行為，房東終止租約的通知視為無效。 Supervisory Attorney: Eric Ching, Esq. All photos come from Google Image, for educational purposes.

接上篇。 但是，新的Dynamex判例用一個新的ABC測試來衡量一個人在加州薪水法案中是不是獨立合同工，這個標準下公司很難把工作人員當成獨立合同工對待，對於公司來說這會是個嚴峻的挑戰。 在ABC測試中，工作人員將會直接認為是雇員，除非公司可以證明以下全部三個因素。第一，該工作人員從事工作的時候（不論是有無合同）不必接受雇傭單位的控制和指導的。第二，該工作人員從事的工作不在雇傭單位的日常經營範圍內。第三，工作人員平時就以從事此類工作為生，有獨立經營的此類生意，或者任職專門負責此類工作。 Under the ABC test, workers will be presumed to be employees unless a company can prove all three of the ABC factors: (A) the worker is free from the control and direction of the hiring entity in connection with the performance of the work, both under the contract for the performance of …

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接上篇合同法的案例，繼續來分析該案件。其實我很想一篇文章寫完，但是這個案例有點長，犯案者的辯護有些多，所以不知不覺寫了很多，真的是沒有辦法壓縮，我盡量已經簡化雙方的互辯了，我相信讀者朋友們也願意看作為一個服務類合同的違約者違約後會有哪些辯護可以使用。 除了上篇文章提到的辯護，乙還可以用waiver免除條件作為辯護，因為乙可以說甲在晚餐的時候表示支持他的選擇，如此表態在乙看來是甲放棄了繼續執行合同的權利。但是乙通知甲之前就已經接受別家的雇傭了，所以不管甲支持與否，乙在拿到學費報銷後不履行合同責任就已經違約了。並且免除該合約需要律所明確的表示免除乙的義務，律所的沈默並不代表他們免除了乙應該履行的合同義務。 乙可以用Statute of Limitation辯護，但是無效，因為這個州在五年之內起訴都不算晚，乙在2005年違約，所以2008年律所起訴隔了三年並不晚。這裏要註意的是，每個州限制民事訴訟的年限會不一樣，所以打算起訴他人的朋友們要註意時間。 乙可以辯護說undue influence，因為甲是他的上級，所以他天真的被甲的言論影響到了。但是律所會反駁說成年人該為自己的行為負責，尤其是乙已經做了一段時間的律師助理，理應比常人具備更多的法律知識，並且討論該合約的時候乙的父親也在場，所以說該辯護不成立。 乙可以辯護說歸還法學院學費報銷已經足夠，律所不能要求他具體履行工作職責，律所可以反駁說乙的工作是獨特的，因為過去在律所做助理所建立的人脈和個人經驗不是金錢可以彌補的。但是美國憲法第十三修正案禁止非自願的服務，所以法院不會強迫個人去履行服務合同。 乙可以辯護說laches故意延遲, 律所延遲了三年在關鍵證人乙的父親去世後才起訴他，盡管他2005年就告知不會履行合同。拖了三年才起訴加上甲支持他選擇言論誤導了乙以為律所放過他了。律所的故意延遲起訴是不合理的，所以該辯護成立。 乙可以辯護說unclean hands，如果上面提到的unconscionability能成功，律所將不會得到具體履行合同的賠償，但是我們並不清楚乙當時是否意識到律所有占便宜。另外，乙的父親可以給2001和2005兩次晚餐談話很好的作證，但律所在該案件關鍵證人乙的父親去世後才起訴，所以律所不安好心，如果法院發現律所行為不合理並缺乏職業道德，法院是不會強制具體履行該合同的責任的。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

2001年，甲是X州律所的管理合夥人，乙是他的律師助理。在得知乙想去讀法學院後，甲邀請乙和乙的父親去吃晚餐並討論乙的法律事業。一番討論後，甲發現乙把一切想得過於簡單，甲用律所的名義寫下了提議，乙口頭接受了如下條款： 首先，從法學院畢業並且拿到律師執照後，律所報銷乙法學院的開銷； 其次，乙在法學院畢業拿到律師執照後，以律師助理的工資為律所工作四年； 再次，如果乙表現俱佳，四年後乙將會成為律所的合夥人。 2005年，乙畢業並取得了律師執照，律所報銷了他法學院十二萬美金的學費。乙和他的父親邀請甲吃晚飯用於感謝甲和律所的支持，但在晚餐中，乙告訴甲，他接受了非盈利受害者權益保護中心的雇傭。甲回復，盡管律所會失去乙的貢獻，甲和律所還是會支持乙在雇傭上的選擇，這個選擇反映了乙的誠實和社會認知。他們沒有提及律所報銷乙的十二萬法學院學費的事情。 2008年，乙的父親過世了。乙在受害者權益保護中心工作了三年。不久後，律所起訴乙，要求specific performance具體履行之前乙和律所的協議，或者乙賠償十二萬報銷的學費。X州此類的案件的訴訟時限是五年，五年之內訴訟合同違約都是有效的。 乙在這場訴訟裏面將會用到什麽樣的法律或者公平的辯護呢？誰會勝訴呢？ 雇傭合同屬於服務類合同，所以歸Common Law管。律所承諾報銷乙的學費，如果表現好第四年可以成為合夥人。作為回報乙在畢業後需要以律師助理的工資工作四年，合約雙方付出了等價交換的東西，因此該合同成立。 乙的法律辯護有不少，這篇文章真的寫不完，所以會寫兩篇。 乙首先可以說，履行該合同責任的時間跨度超過一年，根據Statute of Fraud超過一年的合同必須需要簽字，而乙只是口頭同意卻沒有簽字，所以合同無效。但是甲所在的律師可以反駁說乙已經部分履行了合同，因為乙已經得到了十二萬的學費報銷，所以乙的辯護失敗，該合同無法避免。 乙可以用unconscionability辯護，因為甲相對於乙當時的年紀和教育，甲更有年長的優勢，甲提出的合約有兩條條款非常利於律所，而不利於乙，特別是條款二要求乙拿到律師執照後繼續以助理的低工資為律所服務四年。甲可以反駁說乙已經在律所工作一段時間了，多少具備一些法律知識，加上當時乙的父親也在場，答應報銷法學院學費也可以用來彌補四年低工資的損失，而且成為合夥人後也會受益很多，所以該合約並非不公平的合約。那麽法院需要考慮多方因素來做出判斷。 未完，接下篇。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

甲乙婚後有兩個孩子名為丙和丁，後來甲乙離婚了。 離婚後一年，甲把自己所有的資產放入一個可修改的信托裏面，並且指定了信托的監管人。在甲的信托裏面，監管人要終身支付信托收入給甲。在甲去世後，信托就終止了，監管人就要把剩余的資產分一半給甲的母親（如果在那時候她還活著的話），剩下的讓甲的孩子丙和丁平分。 信托監管人把甲的信托裏的所有資產都部都投入到了商業地產上，用來取得高收入，但是隨後遭遇了大程度的市場快速跌價。 甲在成立信托後的第三年去世了，之間一直沒有再次結婚。在他去世的時候，他的信托價值三十萬美金。隨後，根據DNA測試驗證，甲和乙還有一名孩子戊，出生於甲乙離婚之後，乙從未告知甲這名孩子的出生和存在。 在甲去世後，信托受益人們會得到什麽呢？信托資產該如何分配呢？ 甲是在生前成立的信托，有合理的信托目的和信托資產，有指定的受益人和監管人，所以是inter vivos trust。該信托的監管人有權利去投資信托資產在商業地產，但是要本著良心和誠信原則去合理的投資。盡管後來的商業地產跌價是無法預期的，但是正常人不會把所有的資產投資於單一項目或者在發現跌價的時候會立刻拋售地產去減少損失，所以信托監管人在信托監管上有明顯疏忽，沒有及時止損，違背了一個正常人該做出的投資決策良知。因此，信托監管人違背了他的照顧信托的責任和保存信托資產的責任，導致信托受益人沒有得到最大的利益，違背了對於信托受益人的忠誠，所以信托監管人要賠償產權合理的市場價值加上合理的收益給信托受益人。信托受益人可以起訴監管人，以如果監管人合理分散投資將會帶來資產增值的部分要求監管人賠償損失，並要求法院撤銷監管人的職權。 信托成立於離婚後，所以是甲的個人財產，乙無權分享。戊是被忽略的孩子，盡管出生於甲成立信托之前，但是甲並不知情，所以戊有權和另外兩個孩子一起繼承信托剩余資產。由於甲一直離異後一直未婚，所以一般繼承財產是按孩子的人頭分，戊作為被忽略的孩子有權繼承甲的遺產的三分之一。所以最終甲的信托剩余資產有兩種分配方式。一種分配方式是戊拿一萬（作為被忽略的孩子），甲的母親拿一萬，乙和丙各拿五千。還有一種分配方式是甲的母親拿去一半，也就是十五萬美金，三個孩子平分剩下的十五萬，也就是丙丁戊每人拿五萬美金。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

甲乙丙三名成功的律師成立了一家律所名為 “甲乙丙法律服務 LLP”。他們同意共享利潤和損失。甲準備了所有必備的文書去註冊該律所為limited liability partnership有限責任合夥公司，並且指導他的助理去把文書遞交給州裏的Secretary of State。但是甲的助理從未正確的遞交文書，甲乙丙均不知情。 甲乙丙租了一間有四個辦公位置的辦公室開張，他們把多出來的一個空位租給了另一名獨立經營律所的丁律師，租金超過一千一百美金或者丁律師賺的錢的百分之十。在丁律師搬進辦公室不久後，丁律師malpractice失職了。 甲乙丙雇傭了電腦專家戊來負責律所的電腦服務，戊剛獲得電腦科學的本科文憑畢業。戊為了給律所節省每個月五百美金的網絡費用，使用了隔壁律所的網絡。甲乙丙對於此事很是驚訝，但是也沒問戊是如何做到的。但後果就是在使用隔壁網絡的時候導致甲的保密客戶資料被第三方得知了，客戶面臨經濟損失。 甲乙丙是否對於甲的客戶的經濟損失有責任呢？由於甲的助理未成功註冊LLP，所以甲乙丙不能受到LLP的保護，該律所有超過兩人組成，並且分享利潤和共同承擔損失，所以該律所是General Partnership普通合夥公司。由於戊是被該律所雇傭的電腦專家，所以甲的客戶的經濟損失應該首先應該找該律所索賠。甲乙丙雇傭了剛畢業沒有工作經驗的戊，在戊為他們省錢而民事侵權隔壁律所網絡的時候沒有即時監管詢問是有責任的，所以甲乙丙三人都對甲的客戶的經濟損失有責任。 甲乙丙是否對於丁律師的違規有責任呢？丁律師租了甲乙丙的辦公桌，所以他們是租客和房東的關系。盡管租約裏提到丁有可能會支付百分之十的利潤給律所，聽起來像利益共享的合夥人，但是甲乙丙並不承擔丁的損失，所以丁不是甲乙丙的合夥人，因此甲乙丙不需要為丁的失職負責。 甲乙丙是否違反了他們的professional responsibility職業道德呢？甲乙丙沒有合理的監管戊，並且眼睜睜的看著戊民事侵權的隔壁的網絡，確實有失律師的competence勝任，違反了duty of honesty and integrity誠實和正直的責任。甲乙丙租辦公桌給丁的時候要求分享丁律師的收入的百分之十也不知道丁律師的客戶們有沒有書面簽字同意，律師費在客戶不書面同意的情況下不能分享，律師也不能付推薦費出去。盜用隔壁律所免費網絡而導致客戶信息流失，有失律師的confidences誠信。該律所名字裏面含有LLP，但實際並未註冊成功，所以律所名字有誤導性。如上就是甲乙丙三位律師的失職之處了。 All photos come from Google Image, for educational purposes.

加州居民甲和乙在2000結婚了。甲來自一個富有的家庭並且是很大一筆信托的受益人。婚後，甲從信托裏每個月都有收入，並把收入拿出來存入自己名下的賬戶，甲在婚姻裏一直沒有出去工作。乙一直在做旅行社的中介，乙也把收入存在自己名下的賬戶。 2003年甲和乙聯名在夏威夷買了一間度假公寓，並特別指出該公寓是聯名持有並有生存權。甲用了自己賬戶所有的從信托基金裏面來的錢，甲乙口頭承認該公寓是甲的。 2004年甲用個人賬戶在加州的山上以個人名義買了個可以滑雪住的小木屋。 2005年乙和丙有了婚外情。在一次和丙的約會中，乙開著丙的車出了車禍，不小心疏忽造成了丁的嚴重受傷。 2006年乙收到了一封廣告郵件邀請她投資一家生物公司的股票。乙和甲討論，甲認為太過風險，但乙還是以個人名義花了她兩萬儲蓄買了兩百份股票。 2007年甲和乙分居了。不久後，丁的車禍訴訟成功，乙需要賠償丁。甲和乙現在在考慮離婚，公寓和小木屋都增了值，股票幾乎虧損到沒有價值了。 那麼法院會如何裁決甲和乙在夏威夷公寓呢？加州山上的小木屋？還有生物公司的股票呢？還有一個問題就是丁能從乙那裏得到什麼財產呢？ 甲買小木屋的錢的來源於遺產繼承，所以是甲的個人財產。在1987年1月1日後婚內聯名買的產權是夫妻共同持有，除非有寫下來的文件說是獨立財產，盡管他們有口頭協議說該公寓是甲的個人財產，但是由於缺乏寫下來的文書，此公寓在兩人名下還是共同財產。所以說甲可以報銷他當時的個人財產用於該公寓的部分。公寓增值部分是夫妻共同財產理應平分。 甲買小木屋的錢的來源也是遺產繼承，所以是甲用個人財產買在個人名下，乙沒有任何權利。 乙用自己婚後賺的錢買的生物公司，所以是用的共同財產。盡管股票是以乙的名義購買，但是並沒有寫下來的文書說該股票是乙的個人財產，所以股票還是共有財產。由於乙在購買前跟甲溝通過了，盡管甲反對了，乙並沒有違反她的誠信責任。該股票是共同財產應該平分。 乙的民事侵權案件發生在婚姻裏，如果要用共同財產去付賠償的話，那麼該民事侵權案件必須要有利於夫妻共同體的利益，但是該起車禍的發生並不會給甲帶來任何好處，所以說假的個人財產要付首要責任，共同財產是第二責任，甲的個人財產不用負責。綜上所述，乙的個人財產（婚前財產和遺產禮物等）負首要責任，婚後的公寓、股票、乙的存款賬戶之類共同財產是第二責任，甲的個人賬戶和小木屋不用對丁的車禍負責。 All photos come from Google Image, for educational purposes.