聖地亞哥房地產經紀人-CAP Rate 不是投資回報率，所以它越高越好麼？{北美商業地產投資話題，李琳TALK}

在商業地產投資中，美國商業和地產高級經紀人李琳接觸到好多客戶，他們都單純的要求資產回報率（cap rate ）一定要5%以上。今天《李琳說》我們就來具體講解商業地產中的cap rate到底是什麼？理解這個概念很重要，可以解釋清楚很多投資誤區。

李琳 DRE# 02001468 巴菲特商業和高級地產 858-683-8606 國際商業經紀/加州商業地產經紀認證，國際房產專家/物業管理專家/老年住宅專家認證 Berkshire Hathaway Realtor ®

Cap rate指的是資產回報率，又叫資本化率，跟投資回報率（IRR）有區別。cap rate反應了投資者預期的初始收益，通常計算時是用未來12個月的淨營業收入(NOI)除以它的購買價格。

NOI是指去掉了房產稅、保險費、水電成本、物業管理費用和維修基金，但是它並沒有除掉利息的管理費用，用金融杠杆貸款的利息費用，資本支出和折舊的費用。因此，它並不是判斷你未來收益的准確指標。

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很多投資者認為cap rate越高越好，李琳提醒，這樣的考慮比較片面，因為，和cap rate很緊密的一個概念是投資風險，cap rate和投資風險成正比，cap rate越高，投資風險越大。所以千萬不要覺得cap rate越高，項目就越值得投資。

點擊視頻，李琳會為您分析，cap rate如何受地理位置、地產類型和國債利率影響的。

綜上所述，作為商業地產經紀人，我們會用cap rate的數據來幫客戶評估項目投資的風險，預測地產的價值走勢，而不是單純的告訴你cap rate的數字，不是說越高就越好，也不是越低就越好，它隻是商業地產分析中的一個數據，不是單一的指標評價投資地產的好與差。所以選擇項目的時候，完全取決於您的投資目的和可承受風險的能力。李琳還會告訴你哪種情況可以考慮cap rate稍高一些的項目，哪種情況可以考慮cap rate稍低一些的項目。

謝謝收看本期《李琳說》。下一期李琳會講內部投資回報率（IRR) ，為您分析cap rate 和IrRR究竟有何區別。敬請關注！

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