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Step 2 獲得貸款預批信 (pre-qualification letter).
美國買房，首先要獲得貸款預批信 ，需要准備的材料包括: 近2個月的工資單,銀行存款單,近2年的納稅表。中國人在美國買房可以申請貸款，首付必須要到40%，申請周期相對更長。如果想要貸款買房子，買家需要先取得銀行給出的貸款預批信（pre-approval letter），確定自己能夠貸到的金額之后，再去挑選房子。如果你是全款支付，就省卻了這一步，在談判中也更有優勢。
Step 3確定房價范圍
你要知道你能買得起多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的五倍。如果你家的年收入是$200,000，你能買得起$1,000,000的房子。如果有房價20%的現金做頭款，就可以省下1.5%的貸款保險(Mortgage Insurance)費。
Step 4 決定買房地點
住房離上班地點越近越好。如果一家兩個人上班地點相去甚遠，房子就要買在一個折中的地點，或是買在離女主人上班較近的地方。因為大多數人家女主人主內，家裡或孩子有急事可迅速趕回家。
有孩子的家庭還會考慮孩子上學的問題。從小學到高中，學生們隻能在所屬學區(School District)的學校上學。好學區的房價比其它學區要貴。許多人選擇在好學區買房，給子女提供好的學習環境。
Step 5 簽署購房合同
經過一段時間的選房、看房之后，當遇到心儀的房子，經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨后，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書（offer）。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家需要支付房款的1~3% 作為訂金(Earnest Money)，這筆訂金會存入第三方監管賬戶中 (Escrow)。
Step 6 房屋檢查 (Inspection)
房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之后，一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以在17-21天保護期限內選擇取消房屋交易。
Step 7 產權過戶調查
在簽署購房合同大約兩周后，美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查，主要調查賣方的產權是否清晰，確認沒有問題之后會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。
Step 8 房屋估價、貸款審批
簽署購房合同大約７～１０天后，銀行機構會房屋進行估價(appraisal)，評估費用大概在500-1000左右。當然房子越大，費用越高。
如果估價低於房屋成交價格，買家可以與賣家協商降低房價或在21天保護期限內直接取消合同。如果買家臨時申請不到貸款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金，主要看買賣雙方簽訂購房合同時的具體規定。
Step 9 購買房屋保險
在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。
Step 10 產權過戶 (closing)
到過戶(closing)前一天買家電匯(wire)首付款(down payment)給escrow，closing當天上午銀行房貸。escrow 錢款收齊就送文件給政府(county)登記過戶，當天晚５ｐｍ 拿回來房產記錄號(record number)，買家就可以拿鑰匙了。
李琳 (巴菲特商業|地產經紀)
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