The Fifth Amendment prohibits government from taking private property unless for a public use and just compensation is paid to the owner. 美國憲法第五修正案禁止政府拿私人財產，除非是給公眾使用並且支付合理的費用給產權所有者。
所以Takings這個議題是美國憲法和產權法的交叉混合。
這裡面有幾個概念要首先了解。
Eminent domain, the power of government to force a private property owner to sell property if needed for a public use，指的是政府有權去強制私人產權擁有者去把產權賣給政府如果有公眾使用需求的話。
Inverse Condemnation, an action brought by a private property owner to force the government to purchase his property if owner can provide the government’s action has “taken” his property，指的是私人產權擁有者去強制政府購買他的產權如果產權擁有著能證明政府行為已經構成拿走他的產權了。
這裡使用了很多case law，就是案例法。
在Kelo 這個案例中給了Public use一個很好的解釋，就是視覺上能夠被確定的任何帶有公眾目的政府行為。
A “taking” can be physical or regulatory，就說政府拿走你的私人財產可以通過實物征用或者管制征用。
在Loretto 案例中給了實物征用很好的解釋，那就是A physical taking requires a permanent physical taking or occupation of any portion of private property，實物征用需要永久實物征用或者占用私人財產的任意部分。
在Lucas 案例中給了管制征用很好的解釋，那就是A regulatory taking requires a regulation of property that results in a deprivation of all economically beneficial use of the property，管制征用需要一個政策可以導致剝奪所有使用產權所帶來的經濟受益。
在Tahoe案例中也提到Temporary total bans on development are generally not a taking，零食的禁止開發不算征用。
如果沒有永久的實物征用或者政策把土地的全部價值剝奪走，那麼我們會根據Penn Central 的案例來實行分析，我們叫做Penn Central Test，這個裡面包含三個步驟 (1) economic impact of the regulation on owner對於該政策帶給產權所有者的經濟影響, (2) extent to which the regulation has interfered with owner’s distinct investment backed expectations政策所帶來的影響程度對於產權所有者清晰的投資回報預期, and (3) character of the government action政府行為的特征，這裡主要看的是給產權擁有者和整個社區所帶來的不良影響是否公平。
Conceptual severance/denominator problem，這是一個爭議比較大的話題，當一個政策只是應用在這個產權的一部分，比如物理空間上的或者時間上的，產權所有人可以只關注政策涉及的那一小部分去決定征用存在，如果那一小部分能夠影響到全局的經濟利益，那就算符合Lucas 案例的管制征用。政府也可以辯論那一小部分不能算整個經濟利益的剝奪。Penn Central案例和Tahoe案例都沒有Conceptual severance這個概念，Penn Central案例可以用來分析部分征用，美國聯邦最高法院法官和低級法院一般會批准用Lucas 案例替代部分征用，就說只要有一點點的征用都算整個。
在Palazollo案例中提到，不管這條政府頒布的政策是在產權所有者擁有之前或者之後，都算是征用。
Exactions征取，在Nollan 案例中提到任何政策如果需要私人付出，不論是金錢、產權、或者服務，來交換政府給房屋的許可證，都算是Exactions征取。Exactions征取都是taking征用除非許可證條件和又增加條件的原因之間有重要的關聯。在Dolan案例中指出這種關聯的存在僅僅限制於政府可以證明“rough proportionality粗糙的比例”存在於給產權帶來的負擔和產權擁有者提出的客觀存在的發展之間。
Judicial taking美國聯邦最高法院，並不是大部分，同意法院宣布私人財產權不存在是taking。