在購買二手房產以後，很多買家都希望根據自己的喜好進行房屋改造翻新，但經常因爲缺乏經驗，事與願違，翻新效果不如人意。本期《李琳說》，美國商業和地產高級經紀人李琳和她的合作伙伴Patrick Ahern將和大家聊聊翻新房產時最容易犯的五個錯誤，希望通過視頻，可以幫助您更順利地完成房產翻新。
李琳 DRE# 02001468 Patrick Ahern DRE#00610408 巴菲特商業和高級地產 858-683-8606 國際商業經紀/加州商業地產經紀認證， 國際房產專家/物業管理專家/老年住宅專家認證 Berkshire Hathaway Realtor ®
第一、低估總成本。因爲我們在剛開始算預算的時候總會忽略一些瑣碎的花銷，這些小花費加起來其實挺多的。所以我們建議您在估算總成本時，加上20%的額外費用，作爲最終的預算。
第二、同樣的道理，我們也容易低估工期的長度和建築審批的時間。一般來說，如果你保留了50%以上房產原始的外牆，你可以直接去市政廳相關建築規劃窗口辦理，建築方案審批會很快。不過，如果您做了大部分的改造，你就得去當地的社區組織，如果房產在海邊，還得去海邊協會，層層審批，有的審批過程可能長達一年半。審批時間加長，會帶來很多成本的增加，比如您的貸款利息支出等等。因此，我們建議永遠做好審批時間可能過長的打算。
第三、加入個人喜好的改動和原建築特點不匹配。我們可以理解，在房屋翻新中您總是希望加入更多的個人喜好，但如果這些改動和原建築並不匹配的話，它會影響你再度出售的房產價值。我們建議，不要做太多和原始房屋結構不相適應的改動。
第四、隨便找一個工程隊，完全按照自己的想法和喜歡隨意改造。我們建議房屋改造一定要諮詢專業人士。和諮詢律師一樣的，諮詢建築設計師一般來說第一次都是免費的。專業設計師可以利用他們豐富的經驗帶給您從來都沒有想到的改造好方案。同樣，找工程隊也一定多向他們諮詢，他們會帶給您更全面的信息和好方案。
第五、完全信任裝修隊伍。我們建議，不管是誰承包工程，一定不要100%信任任何人，一定要監督他們的工作。能做到每天監督一次最好，這樣他們可以隨時向您通報工程進展和更新預算，您能更好的監督工程質量和控制建築成本。
在翻新房產中，您如果能避免發生以上的5種錯誤，工程進程會順利很多。謝謝收看本期《李琳說》！請微信公衆平臺搜索“美房美地”，關注我們，美國商業和房產高級經紀人李琳爲您介紹實時的真實的美國經濟文化生活，公衆平臺有更多系列節目爲您提供資訊。
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投資機會 | 山林中的現代派豪宅, 區中心位置酒店, 帶海景酒店投資
01 La Jolla黄金地段商业地产,商用民用兩租 投資潛力巨大?New To Sell
投資金額不到200萬美金。一樓有固定的長期商業租戶，保證了現有的穩定現金流。二樓可加建帶景觀的LOFT康鬥，用於民宿出租，未來收益更加可觀！
?基本信息
价格：185万美金
物业用途：店铺/住宅/办公
建筑面积：现1,750平方英尺
可扩建至4,450平方英尺
占地面积：3,500平方英尺
区域：民商两用
地址：7527 Draper Ave, San Diego, CA 92037
02 La Jolla座隱山林中的現代派豪宅 ?New To Sell
本週美房美地推薦的這棟豪宅，隱蔽在山林之中，緊鄰自然公園，每一個房間都帶海景。
這棟三層的現代派豪宅出自建築師Howard Oxley之手，在2007-2008年又經歷了幾百萬美金的翻新，由經驗豐富的本地知名建築團隊Steigerwald-Dougherty操刀，翻新後的別墅更舒適、功能齊備。
?基本信息
價格：900萬美金
戶型：4室5衛
建築面積：6,931sf
層數: 3層
佔地面積：34,848sf
03聖地亞哥旅遊區中心位置酒店投資 ?New To Sell
你知道141萬人口的聖地亞哥每年吸引多少世界各地的遊客到訪嗎? 3580萬！是美國最受歡迎的旅遊勝地之一。
?基本信息
要價：4250萬美金
Cap Rate: 6%
年營運淨收入(NOI): $2,530,054
建築面積：60,992平方英尺
佔地面積：1.25英畝
房間數：約100個
投入使用期: 4年
該三星級酒店，運營極佳，網絡客戶評分超四星半（滿分五星），評論人數超1200人。
?基本信息
要價：1920萬美金
Cap Rate: 6%
年營運淨收入(NOI): $1,139,273
建築面積：15,331平方英尺
房間數：共153個，現啓用78個
房間佔用率：82.80%
該酒店2015年重新裝修，目前正在和萬豪談旗艦酒店的冠名權，授權完成後，會有更高的投資價值。
04 聖地亞哥不公開出售帶海景酒店投資 ?New To Sell
本週美房美地推出的這個商業地產，是位於聖地亞哥臨海的一個酒店。該酒店正在品牌定位升級，計劃今年3月完成升級工程，成爲更高端的酒店。升級後，酒店的平均日房價會上漲40美金左右。該酒店有一個7800sf的餐廳，目前空置。如果啓用，可另產生至少1萬美金的月收入。再加上婚慶、典禮、房間服務、餐飲外賣（Grubhub)等附加收入，投資回報可觀！
?基本信息
價格：2500萬美金
房間數：94個
其中海景房：26個
套間：24套
平均日房價：現$174
平均日房價：重命名後 預期$215
房間佔用率：76%
淨收入：150萬美金
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