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2019年美國產權法經典案例賞析

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L把自己樓裡的帶有家具的公寓租給了醫學院學生T九個月,六月一日生效。 T提前支付了第一個月的租金。當T六月一日抵達公寓時,之前的租客R還在裡面,儘管R的租期五月十五日就到期了。 T向L抱怨,L表示可以把R六月十五日趕出去。 T六月十六日進入公寓居住。

 

T楼上的公寓住着乐队成员C。乐队日常排练噪音影响了T的学习,T向L抱怨。在七月十五日,该乐队在C的公寓被逮捕因为扰乱和平。T的日子安静了。

七月十六日早上,T公寓的浴室花洒只有冷水。T抱怨,L立刻请水管工修好了,可一周后又坏了,T忙于学习没有告知L。T学习很忙忘了告诉L。

八月三十日,T公寓的炉子坏了。八月三十一日,T受够了所有的事情,敲了L的门,把钥匙还给L并说:“这里就像动物园一样,你就算给我钱都不住。” L拿回钥匙说:“好,行,如果这是你想要的。”  T停止付租金,也没有再回去公寓。

L起訴T違反租約,要求特殊賠償,未支付的租金和未來期待的租金。

L會有如何起訴呢? T會如何反訴或者辯護呢?結果如何?

房東有責任驅逐到期不走的租客以及把出租房維護成可居住的環境。 L該驅逐讓過期不走的租客讓T六月一日入住,但是卻推遲到六月十六日才讓T入住,所以違反了房東該提供給房客的居住責任。 L知道樓上每日有排練有噪音沒採取手段去製止,嚴重影響了T正常享受和使用出租屋,特別是醫學院學生需要安靜環境去學習,違反了covenant of quite enjoyment,造成了constructive eviction。七月十六日水管壞了L請人修好後一周又壞了,第二次壞T沒有告知L。 T爐子壞了也沒有告訴L。所以L沒有違反implied warranty of habitability。

 

房客有責任付房租並且不浪費。有三種waste,affirmative waste指的是房客故意損毀或者房產貶值,permissive waste指的是房客的疏忽導致了損失或者房產貶值,ameliorative waste指的是房客在房東沒有准許的情況下改變了產權。 L會說T是第一種waste,因為T在水管第二次出現沒熱水的情況沒有告知L。 T的租約沒超過一年,所以是月租客戶。八月三十一日L和T的對話可以看出雙方想終止租約,儘管沒有書面合同,L拿到鑰匙屬於默認同意,在T搬走後L應當立刻把房子轉租降低自己損失。由於六月十六日到七月十六日有樂隊排練干擾了L享受出租屋勝訴可以不用付租金。但是之後到八月三十一日T爐子和水管壞了沒告知房東,所以這一個半月要付房租。 T有付一個月房租的押金,所以只要補齊剩下的半個月的就好。 L可以要T住過欠的房租,但是不能要未來的。

 

All photos come from Google Image, for educational purposes.

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肖俊俏
肖俊俏
肖俊俏,律师,客座教授,教育学博士教育行政管理方向(2014),法律博士(2019),工商管理学博士信息与数据科学方向(2021),葫芦丝演奏家。 Junqiao Xiao, Attorney at Law; Adjunct Professor at CSML, CSPP, AIU. Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Juris Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (2021); Hulusi Musician.
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