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2018年美國產權和民事侵權法案例賞析

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優秀的廚師L三年前在自家後院做了個煙熏小屋用來熏肉送朋友。 L的鄰居M特別喜歡享受著室外的溫和天氣。 M發現L後院的煙熏味道很惹人厭,在朋友的抱怨下也不敢在後院聚會了。 M告訴L很多次不要再使用煙熏小屋了,但L不聽勸。

L經常跑到M的庭院去找自己的狗。 M在圍欄處立了個牌子寫「no trespassing」 並且在倆人土地接壤處立了圍欄繳了鐵線。

當狗在圍欄下挖了個洞後,L剪斷了鐵線進入M的產權,L告訴M在M的庭院和狗追逐玩耍已經十年並且現在不會停。

上週,鎮上起訴要求徵收M的土地作為公共公園,法院批准的價格超過同類鄰居房屋的售價。 M辯論說幾年前有人出更高的價買她的房子她也沒賣的,外加搬家費,所以政府出價太低。

如果M起訴L使用煙熏屋,有什麼理論支持起訴呢?辯護呢?結果如何?

M 首先可以起訴private nuisance因為L不合理的大程度故意干擾了M使用和享受自己的後院產權。 L三年前就開始在後院用煙熏小屋熏肉,M多次抱怨無果,所以L是故意的。熏肉味道導致M無法正常使用後院聚餐,所以L不合理的干擾了M使用後院。 M確實受到了L熏肉煙霧的傷害。

由於乾擾是臨時的,所以M會獲得無法使用後院的所損失的出租價格和乾擾賠償金,這就要看陪審團的賠償金額裁決了。法院還會判決L停止熏肉的行為。 L忽視M的抱怨並故意繼續干擾,所以L要給M付罰金

M還可以申請禁止令讓了不再熏肉瞭如果經濟賠償無法滿足M的需求的話。 M和朋友們無法正常使用後院,所以傷害無法彌補。 L故意在M多次抱怨後持續熏肉屬於惡意挑釁。 L無法熏肉給朋友造成的損失小於M無法使用整個後院。因此,法院會給L發禁止令。

L會辯護說已經熏了三年,M推遲了起訴,但此處並沒有故意延遲起訴的問題因為每熏一次都是新的可起訴的點,而且L並沒有因為M推遲三年起訴而收到不公正待遇。

如果M起訴L耍狗,有什麼理論支持起訴呢?辯護呢?結果如何?

M可以起訴trespass to land,因為L在沒有特權和M不同意的情況下故意跑到M的領土上。儘管M掛了牌子明文禁止闖入領地也口頭拒絕,但是L和狗還是經常進入。所以L要賠償M損失以及罰金,外加禁止令。

M還可以起訴trespass to chattel,因為L剪斷了M柵欄上的鐵線圈,干擾了M使用自己的柵欄,並且L發表言論要干擾M後院十年,所以說此處L的行為是未經同意的。 L弄壞了鐵線圈,所以要支付修繕賠償經費。

L會辯護說已經耍狗了十年,M推遲了起訴,但此處並沒有故意延遲起訴的問題因為每一次都是新的可起訴的點,而且持續干擾,而且L並沒有因為M推遲十年起訴而收到不公正待遇。 L會辯論說自己有license進入M領地找狗,但是當M掛牌子禁止進入後L就不具備再次進入的權利了。 L會辯護說自己進入M領地找狗是因為私人需要,如果法院支持L的辯護就不需要為入侵M領地負責。 L會辯護說進入M領地是為了找東西,但是剪斷損壞鐵線圈不是合理找尋的行為,因此該辯護不可用。 L會辯護說此處有prescriptive easement,因為此處L有惡意多次進入M領地找狗,公開的明顯的進入長達十年,但是並沒有很多證據證明這十年L是如何進入並使用M的領地的,所以得看法院如何裁決此處有沒有地役權。

M的辯論會成功得到額外的小鎮徵收土地賠償嗎?

美國憲法第五修正案要求政府拿了私人領地作為公共用途需要賠償。此處是物理性的拿走徵收為了公共目的去修建公園。政府也給了補償。 M不同意是因為政府給出的合理市場價是幾年前的價格,但是M之前的拒絕不相關,政府只需要補償徵收當時的合理市場價就好。搬家的價格政府是不支付的。因此M會敗訴。

All photos come from Google Image, for educational purposes.

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肖俊俏
肖俊俏
肖俊俏,律師,客座教授,教育學博士教育行政管理方向(2014),法律博士(2019),工商管理學博士信息與數據科學方向(2021),葫蘆絲演奏家。 Junqiao Xiao, Attorney at Law; Adjunct Professor at CSML, CSPP, AIU. Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Juris Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (2021); Hulusi Musician.
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