Wednesday, January 19, 2022
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2018年美国产权和民事侵权法案例赏析

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优秀的厨师L三年前在自家后院做了个烟熏小屋用来熏肉送朋友。 L的邻居M特别喜欢享受着室外的温和天气。 M发现L后院的烟熏味道很惹人厌,在朋友的抱怨下也不敢在后院聚会了。 M告诉L很多次不要再使用烟熏小屋了,但L不听劝。

L经常跑到M的庭院去找自己的狗。 M在围栏处立了个牌子写“no trespassing” 并且在俩人土地接壤处立了围栏缴了铁线。

当狗在围栏下挖了个洞后,L剪断了铁线进入M的产权,L告诉M在M的庭院和狗追逐玩耍已经十年并且现在不会停。

上周,镇上起诉要求征收M的土地作为公共公园,法院批准的价格超过同类邻居房屋的售价。 M辩论说几年前有人出更高的价买她的房子她也没卖的,外加搬家费,所以政府出价太低。

如果M起诉L使用烟熏屋,有什么理论支持起诉呢?辩护呢?结果如何?

M 首先可以起诉private nuisance因为L不合理的大程度故意干扰了M使用和享受自己的后院产权。 L三年前就开始在后院用烟熏小屋熏肉,M多次抱怨无果,所以L是故意的。熏肉味道导致M无法正常使用后院聚餐,所以L不合理的干扰了M使用后院。 M确实受到了L熏肉烟雾的伤害。

由于干扰是临时的,所以M会获得无法使用后院的所损失的出租价格和干扰赔偿金,这就要看陪审团的赔偿金额裁决了。法院还会判决L停止熏肉的行为。 L忽视M的抱怨并故意继续干扰,所以L要给M付罚金

M还可以申请禁止令让了不再熏肉了如果经济赔偿无法满足M的需求的话。 M和朋友们无法正常使用后院,所以伤害无法弥补。 L故意在M多次抱怨后持续熏肉属于恶意挑衅。 L无法熏肉给朋友造成的损失小于M无法使用整个后院。因此,法院会给L发禁止令。

L会辩护说已经熏了三年,M推迟了起诉,但此处并没有故意延迟起诉的问题因为每熏一次都是新的可起诉的点,而且L并没有因为M推迟三年起诉而收到不公正待遇。

如果M起诉L耍狗,有什么理论支持起诉呢?辩护呢?结果如何?

M可以起诉trespass to land,因为L在没有特权和M不同意的情况下故意跑到M的领土上。尽管M挂了牌子明文禁止闯入领地也口头拒绝,但是L和狗还是经常进入。所以L要赔偿M损失以及罚金,外加禁止令。

M还可以起诉trespass to chattel,因为L剪断了M栅栏上的铁线圈,干扰了M使用自己的栅栏,并且L发表言论要干扰M后院十年,所以说此处L的行为是未经同意的。 L弄坏了铁线圈,所以要支付修缮赔偿经费。

L会辩护说已经耍狗了十年,M推迟了起诉,但此处并没有故意延迟起诉的问题因为每一次都是新的可起诉的点,而且持续干扰,而且L并没有因为M推迟十年起诉而收到不公正待遇。 L会辩论说自己有license进入M领地找狗,但是当M挂牌子禁止进入后L就不具备再次进入的权利了。 L会辩护说自己进入M领地找狗是因为私人需要,如果法院支持L的辩护就不需要为入侵M领地负责。 L会辩护说进入M领地是为了找东西,但是剪断损坏铁线圈不是合理找寻的行为,因此该辩护不可用。 L会辩护说此处有prescriptive easement,因为此处L有恶意多次进入M领地找狗,公开的明显的进入长达十年,但是并没有很多证据证明这十年L是如何进入并使用M的领地的,所以得看法院如何裁决此处有没有地役权。

M的辩论会成功得到额外的小镇征收土地赔偿吗?

美国宪法第五修正案要求政府拿了私人领地作为公共用途需要赔偿。此处是物理性的拿走征收为了公共目的去修建公园。政府也给了补偿。 M不同意是因为政府给出的合理市场价是几年前的价格,但是M之前的拒绝不相关,政府只需要补偿征收当时的合理市场价就好。搬家的价格政府是不支付的。因此M会败诉。

All photos come from Google Image, for educational purposes.

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肖俊俏
律师,客座教授,教育学博士教育行政管理方向(2014),法律博士(2019),工商管理学博士信息与数据科学方向(2021),葫芦丝演奏家。 Attorney at Law; Adjunct Professor at CSML, CSPP, AIU. Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Juris Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (2021); Hulusi Musician.
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