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2016年美国产权法经典案例赏析

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A有家农场。在1990年的时候,A通过契约把北边农场一条路作为easement给邻居B使用。 B立刻把路面修好铺平了,但没有注册这份地役权契约。 A和B每日都使用那条路。那条easement让A的农场跌价了五千美金。

在2009年,A把农场通过契约给了女儿C,C注册了契约。

在2011年,B注册了easement的契约。

在2012年,C写了合同把农场十万美金卖给P。合同里指出:“卖家是covenant against encumbrances with no exceptions.” 在检查农场的时候,P发现B在农场北边的路上走,但没说什么。

在2013年,C给W公司一份契约授权easement让水管从农场南边走。水管提供本地产权的供水服务,包括农场。 W公司注册了这份契约。该契约让农场的市场价增值了一万美金。

2014年,在很久的推迟后,C写好并送给P一份农场的warranty deed,要求P支付给C十万美金。这份契约包含了covenant against encumbrances除了W公司的easement和没有其他头衔的covenants。 P注册了契约。

2015年, P堵住了B使用的道路,并反对W公司对于水管的施工。

B起诉P要求因不能使用农场道路的补偿。 P起诉C要求违反warranty deed下面的合同和契约作出赔偿。

B的起诉结果如何?

Easement地役权说的是你给某人有限使用你土地的权利。 A在1990年写了地役权给B,B铺了路供俩人使用,此处地役权看起来是跟着地走的appurtenant,就说不管是谁住都可以用,如果是跟人走就是in gross,此处看起来不像。 A在2009年把农场给了女儿,但是B在2011年才去注册自己的地役权,每个州用的注册法律不一样,所以在他们有争议时要考虑当地的法律。虽然B没有注册就没有constructive notice,A也没有告知C该地役权就没有actual notice,但是C应该能看到B经常使用,所以C是有inquiry notice ,C至少应该问一下是否有该地役权存在,既然没问那就算他没有尽到对自己负责。在race statute的州,先注册的有优先权,所以C可以不承认B的地役权。在race-notice statute的州,没有知情的第一个注册的人优先,B不是第一个注册的,但C又知道了该地役权,所以两者均无法胜出,就只能遵循common law里面的先到先得,那就B有优先权。在notice statute的州,最后一个没有知情的人胜出,C先知道B的地役权的,所以B会有优先权。 B的地役优先权会带着W公司走。

2012年C把农场卖给P,C在2013年给了W公司地役权走水管并注册,C和P的农场买卖合同2014年注册。在notice statute的州,W公司先注册,所以P注册前是知道的。 W公司并不知道P,所以W公司是最后一个不知情的,因此W公司有优先权。在race-notice statute的州,W公司是最先注册不知道P的,所以W公司有优先权。在race statute的州,W公司先注册,所以有优先权。综上所属,在notice和race-notice statute的州,B有第一优先权,其次是W,最后是P。因此P对于农场是fee simple absolute但同时携带B北边和W公司南边两个不冲突的地役权。在race statute的州,B的权利在P和W公司之后,因此P得到农场后有W公司的地役权,但是没有B的地役权。

P的起诉结果如何呢?

Covenant against encumbrances是买卖产权六种warranty其中的一种,当时2012年的文件中提出shall,明显指代了未来的行为。当C给W公司地役权的时候,就属于违约。在土地买卖合约里,合同一般会并到地契买卖中去。如果P起诉合同违约,那就是拒绝接受地契。 W公司的地役权让土地增值一万美金,尽管C违约了,但P并没有因为这个新加的地役权而造成任何损失,反而地价增长了一万美金,所以起诉违反Covenant against encumbrances的承诺得不到赔偿,也就无法上诉。

虽说P有权重新谈合同,但是P接受了地契,所以就等于接受了两个地役权。因此,P起诉C违反暗示可市场化的产权名义违约是无法胜诉的。

P不能起诉水管地役权,因此地契里已经说明。 P如果起诉B不能使用北边道路地役权那就要看当地的法律,如上所叙述,如果B的优先权超过C在notice和race-notice statute的州,没有违约,但会带来五千美金的地价损失。在race statute的州,B没有优先权,P可以清除B的地役权,那也没有违约。 P在违反warranty deed的起诉中也会败诉。

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肖俊俏
肖俊俏
肖俊俏,律师,客座教授,教育学博士教育行政管理方向(2014),法律博士(2019),工商管理学博士信息与数据科学方向(2021),葫芦丝演奏家。 Junqiao Xiao, Attorney at Law; Adjunct Professor at CSML, CSPP, AIU. Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Juris Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (2021); Hulusi Musician.
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