美國長線貸款利率再一次上調, 這預示著短期內美國的房貸利息將不會有下降。美國抵押貸款巨頭房地美(Freddie Mac)表示, 今年二月, 美國30年房貸利息從去年年底的4.15%上漲至4.16%。2016年的基准利率為3.62%, 全年平均房貸利率為3.65%, 為1971年來最低水平。
不少專家認為, 未來幾年的利率會上漲並維持在4%以上。與此同時, 15年貸款利率從一周前的3.35%上漲到了本周的3.37%。
自川普去年11月競選獲勝后的幾周開始, 利率就開始逐步上漲。投資者認為川普在減稅和大力發展基礎建設(如: 道路、橋梁和機場) 方面的計劃會拉動美國經濟, 帶動人們向銀行貸款投資的熱情。事實上, 美國不少大型城市都出現了地產開發熱潮, 其中去年西雅圖市中心的吊車數量多達58個, 位居榜首, 洛杉磯緊隨其后, 其次是首都華盛頓。為了避免市場過熱存在風險隱患, 美聯儲會適時上調利率進行調控, 以保証美國經濟穩定、健康的發展。
在我們看到經濟增長的同時, 也要意識到川普當局及其政策可能帶來的不確定性。2月初, 美聯儲主席Janet Yellen表示利率在短期內會維持不變, 但如果美國經濟走勢持續穩健, 勢必會很快再次上調。
最新數據顯示, 貸款利率上漲並沒有阻擋人們的購房熱情。今年1月, 美國公民的購買速度
迅速攀升, 大城市剛上市的房屋3-4天就能被售出, 競價大戰早已司空見慣。以西雅圖所在的華盛頓州為例: 由於外州科技公司的遷入、本地科技巨頭的擴張、以及國際投資者的青睞, 2016年華州的平均房價增長了10.3%, 同時政府對地產開發的總審批數量更是增加了86.2%。
貸款實例
去年10月中旬, 我們的一位客戶在西雅圖北面的城市購買了一套85單元的公寓大樓。該地產並不位於核心地段, 也不是新房, 但當時美聯儲並未加息, 因此最終還是拿到了5年定息3.25%貸款利率。而今年年初, 另一位客戶購買了一棟商住混合大樓 (底層CVS藥店, 余下33單元公寓)。 雖然地產位於西雅圖繁華的 “安妮皇后(Queen Ann)”社區, 且為2016年全新建筑, 但由於加息的影響, 客戶最終隻拿到4.08%的貸款利率。
從上面的例子可以看出, 雖然前者的地產在各方面都不如后者, 但由於未受到加息影響, 拿到了很好的利率。對於需要貸款的投資者來講, 無論是住宅還是商業地產, 入市時間都極為關鍵, 漫長的觀望不僅會使您錯過投資良機, 還會造成現金流縮水。
用數據說話
圖一: 美國平均年貸款利息走勢
美聯儲去年還未加息時, 美國的平均房貸利率為3.37%。而本周一, 平均房貸利息已上漲至4.15%。假設客戶想購買一處300萬的地產 (住宅或商業), 如今的利息相當於每年要多還銀行$6000多, 一個30年的貸款就要多給$18萬, 相當可觀。
聯邦基金利率(Fed Funds Rate)的調整與美國經濟形勢有著密不可分的關系。2008年金融危機時, 市場的混亂和不確定性使金融機構不願承擔巨大風險, 因此用提高貸款利率的手段來控制投資泡沫。
圖二: 聯邦基金利率走勢
一年后, 美聯儲為了幫助美國經濟復蘇, 在2009年將利率下降至近0%, 以刺激居民消費和投資活動。十年的經濟陣痛和復蘇過后, 美聯儲在2015 年12月首次加息至0.5%, 這既是經濟危機結束的裡程碑, 也肯定了美國當前強勁的市場現狀。2016年12月, 美聯儲再次上調利息至0.75%, 並表示利率將在2018年達到2%, 2019年達到3%。
雖然聯邦利率上漲意味著美國經濟成樂觀增長態勢, 但卻無形中拉升貸款利率, 從而增加了貸款壓力。打算投資海外房地產市場的投資者需盡早打算, 在美國或香港備好資金, 免得到利息再次上跳的時候才后悔莫及。