在美國買房置業的華人很關心的一點就是美國的房屋抵押貸款條件和流程是怎樣的, 作為海外購房人沒有美國身份, 收入和信用能否申請到房屋抵押貸款？絕大部分貸款置業者並不是因為拿不出這筆資金, 而是其他原因。
一方面是被美國超低的貸款利率所吸引, 希望能借助資本優勢, 最大化發揮投資優勢。
另一方面隨著中國大陸外匯管制的日趨嚴格, 全款現金一次性到位購房難度越來越大, 所以在美國貸款買房的需求日益增加。
大部分美國零售銀行是不接受給無美國信用, 無美國身份和收入的外國人貸款的。因為貸款給這類型的外國人風險比較高，Fannie Mae等房屋貸款政府機構也不會購買這類型的貸款，好消息是已經有小部分比較熟悉這部分潛在市場的銀行願意接受這類型的房貸。
雖然貸款條件和利率比較美國本國人會有所上浮, 但是與中國國內的貸款利率比較仍然是非常有吸引力的。更重要的是為海外購房人解決了資金不能一次性到位的棘手問題。
另外, 如果幾年前已經全款現金購房的業主, 也可以通過這類貸款項目做重新貸款，把現金拿出來做其他更高回報的投資或者第二置業等投資選擇。
在美國貸款買房有什麼好處？
（1）利用了杠杆作用, 是一種高效率的操作
（2）機會成本低, 可把剩余現金投入
（3）享受貸款利息抵減收入稅的好好處
（4）通脹是你的朋友
你的實際貸款利率
= 賬面貸款利率 X (1 – 免稅率) – 通脹率
假如貸款利率 6%, 通脹率為 3%, 利息免稅回報為 30%, 你的實際貸款利率隻有 1.2% 。
這是一條千金難買的秘密公式, 切記。
***注意, 要減去通脹率而不是加上通脹率。
如果貸款利率=通脹率的話, 你就等於白借錢了，這個道理很多人不明白。
外國人在美國貸款有什麼缺點？
（1）購房時間拖長, 貸款需要至少45天
（2）如果所購房產用於出租有時不容易獲得正現金流， 並不代表沒有盈利, （這個暫不在這裡討論）
如果選擇現金買房有什麼好處？
（1）可以快速成交過戶, 有利於談判時壓低房價
（2）如果所購房產用於出租可以容易獲得正現金流 (並不代表有盈利)
現金買房又有什麼壞處呢？
（1）沒有利用杠杆作用, 是一中低效率的投資操作;
（2）機會成本太高，把大量現金捆綁進不動產，失去投入另外高匯報的項目的機會
（3）沒有享受貸款利息免稅的好處
（4）捆綁進不動產的現金要與通脹賽跑，通脹會是你的敵人。如果通脹率為3%, 你進不動產的現金損失是每年3%, 需要房價每年增3%來讓你的進不動產的現金與通脹持平
（5）資金一次性到位困難大
具體哪類身份算外國人？
這裡的外國人專指拿 B1,B2 旅游簽証入境美國，或者臨時綠卡第一年尚未報稅身份的貸款申請人。
而已經取得美國社會安全號碼，已經在美國有過報稅記錄的H1,H2,L1,L2 等簽証持有人，從貸款角度判斷都算作美國本國申請人，可以享有跟美國公民和綠卡持有人相同的貸款待遇。
外國人需多少首付, 貸款額度多少？
首付金：40% 起
期限：七年固定, 三十年期 (7/1 ARM)
貸款額度：最高 250萬美元 (若超過，可個案處理)
利率區間：5.00% 左右
提前付清貸款額無罰款。
外國人貸款需要哪些申請材料？
1，收入証明：
如果在公司任職：公司証明信 + 最近一個月的工資單﹔
如果自己經營公司：需要會計師提供最近一年的公司營運損益証明信 (P&L Statement)
2，銀行推薦信：在任何你擁有信用卡或者賬戶的銀行都可以開具
3，身份証明：護照和簽証（B1/B2）
4，資金証明：有足夠的首付金在美國的銀行賬戶裡。銀行會要求審查申請人在美國銀行賬戶提供最近三個月的流水賬單（bank statement）。這三個月期間的大筆資金流入，需要追溯來源。
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