很多讀者朋友問我，作為一名在美國的租客有什麼責任呢？有兩個責任分別是Duty to Pay Rent 有責任付租金以及Duty to Maintain the Premises有責任去做日常維護。大部分州的法律是認為如果租賃的產權損壞了但不是租客的錯，租客是可以結束租賃的。如果租賃合同裡包含了租客承諾要修護的條款，僅管在Common law裡面並不包含修復磨損，但大部分的法律裡面還是覺得租客有責任去修護磨損。
那如果租客不付房租房東該怎麼辦呢？在Common law裡面，房東可以訴訟損失，但房東只能拿回來到期未付款項並且房東不能結束租賃。但是在現代的法律中，所有的州都要求房東不僅可以通過訴訟拿回損失，也可以終止租賃。即便如此，房東不能換鎖，不能把房客的東西丟出去。
那麼對於租客不合理的放棄了租賃合約，房東有兩個選擇，要麼房東接受租客的放棄合約，租客沒有責任繼續支付租金，要麼房東根據Common law的要求去訴訟，沒有責任去調停，但目前大部分的法律還是要求房東要去合理努力的將產權續租出去然後用訴訟拿回差價。
那麼房東有什麼責任呢？房東有責任把產權給租客 Duty to Deliver Possession。在大部分的英式法律中，房東要給租客legal possession and actual physical possession of the premises ，就是法律所賦予的產權擁有和實際的擁有，在小部分的美式法律中，房東給租客legal possession and but not actual physical possession，法律上的產權擁有，但並不是實際物理上的擁有。另外一個責任就是 Conditions of the Leased Premises租賃地的條件，如果是租來居住的必須Implied Warranty of Habitability 要有合理的宜居環境，比如冬季要有暖氣，水管要都是好的，盡管在Common law裡面不要這些，但是新的法律都是要求要適合人類居住的。如果租客合法的報告了房東違反了當地住宅宜居的法律，那麼房東要停止漲租金或者終止合同之類。
那麼Tenant’s Remedies for L’s Breach of the Implied Warranty of Habitability 有什麼呢？租客可以搬走並且停止租賃，租客可以訴訟賠償，租客還可以修好損壞然後讓房東在未來的租金裡面扣除。房東還有Implied Covenant of Quiet Enjoyment (applies to both residential & commercial leases)，這種就是不管居住或者商租都需要的，就是房東要承諾不能干涉租客的平靜受益權。如果房東把租客的東西仍在外面或者房東不讓租客進入產權的某些地方都算違反。比如房東來到產權換了地下室的門鎖並待在裡面，那麼租客該如何呢？待在剩下的地方。如果第三方擁有比租客更高的產權擁有權，拿回產權並且物理上驅逐租客的話呢？租客可以部分降低租金。
最後要說的就是Constructive Eviction，Substantial Interference就是說房東的錯誤舉動嚴重干擾租客的平靜收益權，比如讓產權無法居住。租客必須告訴房東問題所在，並且房東的行動必須不合理。在房東犯錯後，租客必須在合理的時間離開。
All photos come from Google Image.