前幾年的購房者基本上是一頭霧水地來到美國, 對整個的地形、地貌、整個房產經濟形勢、交易流程, 以及需要他們做什麼都一無所知。所以這種狀態下來到美國買房, 必定會非常浪費雙方的時間, 對客戶來說, 也不是一個有效率的安排。首先在出發前, 要了解美國買房的流程、制度、交易費用和持有成本。
所以現在負責的地產經紀人做到, 在客戶出發以前, 跟客戶講清楚, 講透美國買房的流程有多少步驟, 美國買房的交易制度是怎樣的, 如何保証你的資產安全和產權清晰可收, 你的交易費用大概有哪些, 成本大概是多少。做到心中有數、胸有成竹才出發。
第二點要強調你在出發以前, 應該先開好一個美國的戶頭。因為我們大家知道, 即使是全款支付房費, 你可以把錢從中國打過去, 但是外地監管比較嚴格, 所以你要在短短的交易時間內如數把錢全部打過去, 是很有風險的。尤其對於貸款客戶來說, 更是如此。
所以你必須要讓銀行提供一個海外的資金証明, 我們說的海外是指香港、澳門、美國這些中國的境外的地方, 貸款銀行才能接受它作為首付款的資金。經常有購房者問, 是不是在房產交易的時候才需要這個美國戶頭。其實不是的, 房屋交易的時候, 如果你是全款客戶, 並且能確信錢可以在規定期間打過來, 你就可以這麼做。其實最大的問題在於你后期支付一些費用, 如水、電、煤氣。大家都知道在美國, 你除了可以用網銀以外, 還可以用支票。但是如果你在美國沒有當地戶頭, 誰會給你提供這個支票呢？
但是如果沒有怎麼辦, 是不是為了開一個美國戶口而專門飛去美國呢？也不是這樣的, 經紀人一般有緊密合作的一些當地銀行, 可以協調大家開好美國的戶頭。等美國戶頭開好, 我們就提前轉款。基本上美國戶頭開戶流程大概在兩三天左右, 就能勝利完成。
開戶所需要的資料也不繁雜, 你大概隻需要提供護照的復印件、身份証的復印件, 告知銀行你的家庭地址、工作地址、單位、職務、電話和郵箱等一些個人信息, 非常簡單。
而且現在很多經紀人把整個流程做了升級。以前客戶面對美國的開戶表格, 由於語言問題或者文化差異, 不能准確地填寫表格, 導致整個開戶流程滯后。所以現在把整個流程升級到你什麼都不用填, 就把剛才我提的一些信息寫一封郵件, 然后發給銀行, 由銀行的工作人員來填表, 填好以后就返回到國內的代表處。然后就通知你去到國內的代表處簽字, 見証開戶。開好的戶頭就可以用了。這樣就完全等同你在美國本土開了個賬戶。其實我們就是升級到由銀行工作人員替你在美國銀行開戶。這樣比較靈活機動。
第三個是針對貸款客戶的, 貸款客戶在出發以前一定要拿到銀行的貸款批復信。這個銀行的貸款批復信一定要是美國的銀行, 國內的四大行是不可以的。雖然我們知道, 工行已經開始在做美國的一些貸款計劃了, 但是美國的賣房經紀人和經紀公司還是不能接受國內銀行開出來的貸款批復信。
所以我們建議購房者在出發以前, 做全套的准備工作。從首付款開始, 首付款准備好了沒有？你在美國有沒有戶頭？如果沒有就開戶, 開好以后就把首付款轉過去。同時地產經紀人會把銀行的人員一起拉個群, 一起准備貸款資料。
第四個准備工作就是篩選房源。你應該對自己心儀的房子有大概的想法。地產經紀人通常會給客戶一個比較詳細的清單：你是喜歡新房還是二手房？是自住還是投資？你關心的是學區環境、舒適性、安全性還是投資回報比？你需要三房還是四房？要獨立別墅還是聯排別墅？要不要帶花園？要在白人區還是華人區？這些東西給你一捋以后就會比較清晰, 知道自己想要什麼。所以你要確定自己的房價范圍、買房地點和房型。
我不能說哪一種是最好的, 沒有最好的, 隻有更適合的。除了這四點就不用准備其他了, 就是護照、簽証、資金証明、貸款批復, 帶上他們, 就可以輕鬆地踏上飛機。有了這樣的准備, 我們就自信多了, 才能做到在美國買房, 有的放矢, 非常高效。