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Step 2 获得贷款预批信 (pre-qualification letter).
美国买房，首先要获得贷款预批信 ，需要准备的材料包括: 近2个月的工资单,银行存款单,近2年的纳税表。中国人在美国买房可以申请贷款，首付必须要到40%，申请周期相对更长。如果想要贷款买房子，买家需要先取得银行给出的贷款预批信（pre-approval letter），确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。如果你是全款支付，就省却了这一步，在谈判中也更有优势。
Step 3确定房价范围
你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的五倍。如果你家的年收入是$200,000，你能买得起$1,000,000的房子。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。
Step 4 决定买房地点
住房离上班地点越近越好。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。
有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。从小学到高中，学生们只能在所属学区(School District)的学校上学。好学区的房价比其它学区要贵。许多人选择在好学区买房，给子女提供好的学习环境。
Step 5 签署购房合同
经过一段时间的选房、看房之后，当遇到心仪的房子，经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书（offer）。如果价格达成一致，则可以签署正式的购房合同。此时，买家需要支付房款的1~3% 作为订金(Earnest Money)，这笔订金会存入第三方监管账户中 (Escrow)。
Step 6 房屋检查 (Inspection)
房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房，在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以在17-21天保护期限内选择取消房屋交易。
Step 7 产权过户调查
在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会进行过户调查，主要调查卖方的产权是否清晰，确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。
Step 8 房屋估价、贷款审批
签署购房合同大约７～１０天后，银行机构会房屋进行估价(appraisal)，评估费用大概在500-1000左右。当然房子越大，费用越高。
如果估价低于房屋成交价格，买家可以与卖家协商降低房价或在21天保护期限内直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金，主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。
Step 9 购买房屋保险
在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。
Step 10 产权过户 (closing)
到过户(closing)前一天买家电汇(wire)首付款(down payment)给escrow，closing当天上午银行房贷。escrow 钱款收齐就送文件给政府(county)登记过户，当天晚５ｐｍ 拿回来房产记录号(record number)，买家就可以拿钥匙了。
李琳 (巴菲特商业|地产经纪)
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