Wednesday, October 5, 2022
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美國產權法Real Property中的Adverse Possession

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一直就很想寫這篇文章,2009年經融危機的時候很多法學院的學生想用Adverse Possession相關法律去侵占一些被人遺棄的或者是破產的房屋,其實風險還是很大的。

簡單來說Adverse Possession的意思是逆權侵占,那在這裡有幾個重要元素。第一個元素是Hostile/Adverse,有很多時候看法律詞彙的時候,不能直接看字詞翻譯,這裡的意思簡單來說就是你在一塊土地上,但是你並沒有任何權利該在這塊土地上,沒有獲得土地擁有者的認可,不管你在的意識是好的還是壞的,你都要有主人翁的意識,像有些游牧民族並沒有任何排他或者擁有的意識就不行。第二個元素是Exclusive,就是說你在這塊土地上後還要讓他人不能來這塊土地,就是你自己要在。第三個元素是Lasting,這個就非常有意思,每個州不一樣,就說你必須在這塊土地上待到一段法律規定的時間,如果你在沒有州法律管轄的地區就用Common Law的二十年,加州是五年,但是你必須繳納房產稅才算數。第四個元素是Continuous/Uninterrupted,就說你要像擁有者一樣有規律的持續使用土地,並且沒有被土地擁有者打斷過,你不一定要每天都在,只是夏季去度假也行,但是要有規律,這裡還要注意的就是如果土地或者房屋擁有者如果是去坐牢了或者去精神病院了,所以導致空置,你去占領就不算。第五個元素是Visible,就是一定要open and notorious,不能偷偷摸摸的使用,要讓左鄰右舍和擁有者都知道你的存在和使用才算數。第六個元素是Actual,就是你一定要想真的像擁有者一樣的去照顧,打掃,維持房屋和土地。如果所有元素都可以滿足,就算過程中有一些爭執,你的辯論比較強勢和合理,那通過這個方式取得房屋或者土地就能成立。

這裡也有兩個例外,第一個是Constructive Adverse Possession,就是說你要去占領你沒有使用過的土地,這裡有兩個限制,就是你的占領既要合理,土地或者房屋又要沒有分割沒有縫隙。舉個例子,你買了一個五十英畝的假的土地產權,但你實際只是使用了四十英畝,你不知道自己買的是假的,你在那裡滿足當地產權法的要求的生活了很多年,那你最後能得到什麼呢?你Adverse Possession的那四十英畝地和你Constructive Adverse Possession的那十英畝地。第二個例外是Leasing Land,你把你侵占的土地租給別人,讓別人去幫你完成需要的時間,這裡要注意的是,有兩件事情不是必須的就是,真正的所有者並不需要知道你和別人的租憑關系,還有就是你不需要覺得你擁有這個產權,好意識和壞意識在這裡並不重要。

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肖俊俏
肖俊俏
肖俊俏,律师,客座教授,教育学博士教育行政管理方向(2014),法律博士(2019),工商管理学博士信息与数据科学方向(2021),葫芦丝演奏家。 Junqiao Xiao, Attorney at Law; Adjunct Professor at CSML, CSPP, AIU. Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Juris Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (2021); Hulusi Musician.
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