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美国产权法中的 Financing of Real Property

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Security interest担保物权指的是borrower抵押人lender贷方的产权。如果抵押人没有按时支付抵押贷款,贷方可以拿着mortgage抵押贷款或者deed of trust信托契约foreclose取消抵押品的赎回权,就说可以强制卖掉产权去还清贷款。Mortgage抵押贷款deed of trust信托契约都是interests in property房地产权益,所以都可以去档案局登记注册和保护,就像产权一样。

Mortgagor抵押人指的是抵押人、产权拥有者, party giving the mortgage。

Mortgagee承受抵押人指的贷方或者受托者,party receiving the mortgage,比如银行。

Trustor信托人给出信托契据party giving the trust deed,贷款人、产权拥有者。

Trustee受托人收到信托契据后得到了产权的法律头衔直到贷款全部付清,如果借款的人没有按时付清给受益人承诺的款前,受托人有权利去卖掉产权。

Beneficiary受益人指的是产权卖掉后的第一受益人,一般情况下是贷方或者贷方代理人。

那麽在卖掉产权后,谁有优先权得到钱呢?一般情况下在付完税和卖房屋的开销后,要看抵押贷款的注册的顺序,把第一顺位优先方先付清后再付第二顺位。如果第一顺位付完后第二顺位没有了怎么办?一般情况下是清零的,但是有两个例外。第一个例外是如果后面顺位的这个贷方借出的款项是用来做Purchase money mortgage购买财产抵押,那麽他的优先度就和时间无关直接成为第一优先权,除非他自己放弃优先权。第二个例外就是如果第二顺位的贷方没有收到产权拍卖的信息,那麽欠第二顺位的钱就不能清空了。

Mortgage foreclosure抵押贷款赎回权取消:美国有些州只允许judicial sale经法院判决裁定的出售,那麽时间就会比较长。有些州允许你选择经法院判决裁定的出售或者私人出售。Deficiency judgment补绌裁决指的是如果出售房屋后还不够支付贷款的话,私人要出钱把欠款还清,这种补绌裁决只能是经法院判决裁定的出售。Purchase money mortgage购买财产抵押指的是购买用来贷款的产权作为担保物权,在foreclosure抵押品赎回权的取消后,一般在补绌裁决是免除的。

Deed of trust foreclosure信托契约赎回权取消:私人出售总是可以的或者信托契约持有者可以要求经法院判决裁定的出售,除非那个州的法律允许补绌裁决因为欠债人还有其他财产。

Equity of redemption赎回抵押品的权利: 在抵押品赎回权的取消之前,债务人都可以付清欠款去赎回产权,比如本金、利息、超时罚金、各类开销等等 。除非这个抵押贷款或者信托契约里面有一个acceleration clause提前偿付条款,就是一个借款条款要求债务人要全部付清去收回产权。贷方不能阻碍和禁止欠债人赎回抵押品的权利,比如写一个条款要求免除借款人的赎回权利是不行的。但是如果有consideration的话,比如低利息或者额外有其他贷款优惠之类,免除赎回权利的合约可以在之后的协议里面提及。

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肖俊俏
律师,客座教授,教育学博士教育行政管理方向(2014),法律博士(2019),工商管理学博士信息与数据科学方向(2021),葫芦丝演奏家。 Attorney at Law; Adjunct Professor at CSML, CSPP, AIU. Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Juris Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (2021); Hulusi Musician.
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