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美國產權法中的 Financing of Real Property

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Security interest擔保物權指的是borrower抵押人lender貸方的產權。如果抵押人沒有按時支付抵押貸款,貸方可以拿著mortgage抵押貸款或者deed of trust信托契約foreclose取消抵押品的贖回權,就說可以強制賣掉產權去還清貸款。Mortgage抵押貸款deed of trust信托契約都是interests in property房地產權益,所以都可以去檔案局登記註冊和保護,就像產權一樣。

Mortgagor抵押人指的是抵押人、產權擁有者, party giving the mortgage。

Mortgagee承受抵押人指的貸方或者受托者,party receiving the mortgage,比如銀行。

Trustor信托人給出信托契據party giving the trust deed,貸款人、產權擁有者。

Trustee受托人收到信托契據後得到了產權的法律頭銜直到貸款全部付清,如果借款的人沒有按時付清給受益人承諾的款前,受托人有權利去賣掉產權。

Beneficiary受益人指的是產權賣掉後的第一受益人,一般情況下是貸方或者貸方代理人。

那麽在賣掉產權後,誰有優先權得到錢呢?一般情況下在付完稅和賣房屋的開銷後,要看抵押貸款的註冊的順序,把第一順位優先方先付清後再付第二順位。如果第一順位付完後第二順位沒有了怎麽辦?一般情況下是清零的,但是有兩個例外。第一個例外是如果後面順位的這個貸方借出的款項是用來做Purchase money mortgage購買財產抵押,那麽他的優先度就和時間無關直接成為第一優先權,除非他自己放棄優先權。第二個例外就是如果第二順位的貸方沒有收到產權拍賣的信息,那麽欠第二順位的錢就不能清空了。

Mortgage foreclosure抵押貸款贖回權取消:美國有些州只允許judicial sale經法院判決裁定的出售,那麽時間就會比較長。有些州允許你選擇經法院判決裁定的出售或者私人出售。Deficiency judgment補絀裁決指的是如果出售房屋後還不夠支付貸款的話,私人要出錢把欠款還清,這種補絀裁決只能是經法院判決裁定的出售。Purchase money mortgage購買財產抵押指的是購買用來貸款的產權作為擔保物權,在foreclosure抵押品贖回權的取消後,一般在補絀裁決是免除的。

Deed of trust foreclosure信托契約贖回權取消:私人出售總是可以的或者信托契約持有者可以要求經法院判決裁定的出售,除非那個州的法律允許補絀裁決因為欠債人還有其他財產。

Equity of redemption贖回抵押品的權利: 在抵押品贖回權的取消之前,債務人都可以付清欠款去贖回產權,比如本金、利息、超時罰金、各類開銷等等 。除非這個抵押貸款或者信托契約裏面有一個acceleration clause提前償付條款,就是一個借款條款要求債務人要全部付清去收回產權。貸方不能阻礙和禁止欠債人贖回抵押品的權利,比如寫一個條款要求免除借款人的贖回權利是不行的。但是如果有consideration的話,比如低利息或者額外有其他貸款優惠之類,免除贖回權利的合約可以在之後的協議裏面提及。

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肖俊俏
肖俊俏
肖俊俏,律师,客座教授,教育学博士教育行政管理方向(2014),法律博士(2019),工商管理学博士信息与数据科学方向(2021),葫芦丝演奏家。 Junqiao Xiao, Attorney at Law; Adjunct Professor at CSML, CSPP, AIU. Doctor of Education in Educational Leadership and Management (2014); Juris Doctor (2019); Doctor of Business Administration - Information and Data Science (2021); Hulusi Musician.
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