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美国房产留给孩子?你不可不看的 tips

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房屋永久产权,完善便捷的配套体系,优质的教育和居住环境以及财富的保值,让越来越多的人选择在美国购置房产。但是如何让子女以最优方式获得这份房产呢?小编今天就给大家梳理一下,大家可根据实际情况做出合理选择。

1、买房时只写子女名字

在美国这样高税收的国家,这种方法,不牵扯遗产税、赠予税,缴税最低。但是美国对于未成年人持有房产有诸多限制,视州而定,有的州未成年人可持有房产,但有的州则不行。并且未成年人不允许签署房屋买卖合同和相关过户文件,如果父母或监护人代为办理,手续则十分繁琐。

2、父母名下的房子

可以通过赠予、继承、或者信托三种方式,将房产留给子女。

美国税法对于在美个人名义持有不动产,无论持有人是否美国税务居民,都征收赠与税和继承税。但如何留给子女,这两种方式产生后果却不同。

比如,父亲购置价值100万美元房产一套,10年后房产市值150万美元,父亲此时将房产赠予孩子。5年后,孩子出售房产,收入200万美元。产生的税务为:赠与税+出售时资本利*税率,需要注意的是,出售时资本利为:200万-100万=100万,而非200万-150万=50万。

但如果,10年后父亲过世,房产以遗产留给孩子,孩子以200万美元出售,税务则为:遗产税+出售时资本利*税率,此时资本利则为200万-150万=50万。

这种情况看来,继承比赠予要更划算。但是,在资产增值之前将其赠予后代,根据现行的税法规定,赠与税和遗产税税率大于资本利得税税率,则赠予的方式更划算。

由于美国法律体系复杂,信托也是美国大多数家庭的选择。简单来说就是,父母房产交给委托人管理,孩子为受益人。委托人会将资产分解,逐步分给到孩子,小资产的税收相对少,属于变相降低遗产税和赠予税的成本。同时父母可按自己预先设定的时间期限住在这套房子里,过户时征收的赠予税可以大大减少,根据父母计划在此房产里居住时间的长短,赠予房产的计税价格可以低至房子当前市价的25%,房产过户之后的一切增值对孩子来说也都是免税的。

3、父母和子女联合持有房产

父母去世后,孩子继承房产的权利要高于其他任何亲属或债权人。好处是省去立遗嘱的各种手续,规避掉遗产税。但同时出售时将有较高税务。另外产权人单独转让或出售各自的产权是不被允许的,一旦这样做,联合持有产权将自动停止,可能变更为共有产权。

为大家分析了这么多,其实信托作为目前多数美国家庭的选择,也是小编比较推荐的方式,如果是高价值房产,又或者兼顾父母有保障,这种方式更划算也更便利。而其他方式也各有利弊,需要根据个人实际情况仔细斟酌。

 

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